בואו אספר לכם על שאלה ששואלים אותי המון
אני יושב עם לקוחה לפגישת ייעוץ (בזום) כי קורונה. לבוש כמו לפגישה רגילה כמובן.
אני מסביר לה על תוכנית הליווי שלי ומראה לה את התוכנית עיסקית לנכס להשקעה שאיתרתי, והשאלה הראשונה שהיא שואלת אותי זה: “אז מה הסוד לעיסקה טובה? איך אתה יודע מה יניב רווח ומה לא?”
והיא לא היחידה, הרבה משקיעים שואלים אותי את השאלה הזו.
אז בואו נתחיל מזה שזה לא כל כך פשוט וזו תורה שלמה ומורכבת אבל אם הייתי צריך להחליט מה הכי “חשוב”, אז LOCATION LOCATION LOCATION
כאשר אנחנו רוצים לבצע רכישה של נדלן, אחד האלמנטים החשובים ביותר עבורנו הוא האזור שבו נמצא הנכס.
אם נרצה לקנות נכס להשקעה, נשאף שהנכס יהיה במיקום טוב, בו השוכרים העתידיים ירצו לגור. אם נרצה לקנות בית עבורנו למחיה, האינטרסים יהיו זהים ואולי אף יהיה לנו חשוב יותר איכותו של אזור ההשקעה.
מהם הדברים שחשוב לנו לבדוק באיזור ההשקעה?
בואו נתחיל בזה שישנם הבדלים בין רוכש לרוכש. יהיו כאלה שישימו דגש על קרבה למקומות עבודה, וכאלה שיתמקדו במוסדות החינוך בסביבה. אין נכון ולא נכון. חשוב לשים לב כי אנחנו שמים את הדגשים שלנו על הדברים שחשובים לנו לפני ההסתכלות על נכסים ובחירתם , כך נוכל לסנן מספר רב של נכסים ולא להתעסק בהם כלל ולחסוך זמן, וכולנו יודעים כמה הזמן חשוב בעולם הנדל”ן בחיים בכלל.
איך בודקים את האיזור של הנכס לפני ההשקעה?
ישנם כלים רבים שיכולים לעזור לנו לסקור את סביבת ההשקעה ולקבל החלטות מושכלות. לדוגמה אפשר להשתמש בכלים של אתר areavibes. זה האתר שאני משתמש בו היום, הוא נגיש מאד ומאד אינטואטיבי בשימוש שלו ובנתונים שהוא מציג.
חשוב לציין, זהו כלי שיתן לנו תמונת מצב ברמת המאקרו. הוא טוב כאשר אנחנו רוצים לעשות בחירה יחסית מהירה בין אופציות ולפסול את הנחותות או הפחות מתאימות. בהמשך נתעמק ונתמקד באזור שסימנו לעצמנו.
באתר ישנו סרגל ציונים פשוט מאד- A זה הכי גבוה, ו-F זה הכי נמוך. יש חלוקה נוספת פנימית כאשר כל אות יכולה לקבל גם פלוס וגם מינוס.
מהם הקטגוריות לבחינת סביבת הנכס?
נוחיות Amenities- קרבה לכבישים, פארקים, תחבורה, סופר מארקטים, קרבה לרכבת התחתית ועוד.
עלות המחייה Cost of living- ככל שהאזור יותר זול הוא יקבל אומנם ציון נמוך יותר אבל בשכלול הוא יעלה את הציון. אזור זול למחייה הוא דבר חיובי באופן כללי, חשוב להבין את הנתונים ואת הדגשים שחשובים לנו.
אחוזי הפשיעה Crime- דירוג וציונים על הפשיעה באיזור.
תעסוקה Employment- קרבה למקומות תעסוקה, אחוזי אבטלה ועוד- מעיד על העוצמה של הסביבה והאוכלוסייה הנבדקת.
בתי ספר schools- איכות בתי הספר והחינוך. חשוב מאד בין אם מדובר בנכס עבורנו למחיה או בית להשקעה.
חשוב להבין. כמו שאמרתי, הכלי אינו נותן מענה מוחלט לקבל החלטה מושכלת, הוא עוזר לנו בברירה ויותר מכך, מסמן דגלים אדומים. אם נראה בעת הסקירה הראשונית שהחינוך הוא F והתעסוקה היא F והפשיעה היא F, ככל הנראה נדע לא להמשיך ולבדוק אפשרויות השקעה באזור.
מקווה שהצלחתי להעשיר אתכם
תכתבו לי פה למטה, מה אתם חושבים שהכי חשוב כשבאים לבחור נכס?
לחיי השקעות מוצלחות, ניר
Responses