שוק הנדל”ן הולך להחמיר משמעותית בשנת 2023
השאלה של המשקיעים היא עד כמה תהיה לכך השפעה על השווקים והכלכלה.
הדבר היחיד שבטוח בשוק הזה הוא חוסר הוודאות המתמשך. נראה שאותות כלכליים סותרים הפכו לאירוע שבועי. בשבוע שעבר המשקיעים זכו לעכל דוח המשרות של יוני ADP, הרבה יותר טוב מהצפוי, שאחריו הגיע במהירות דוח ה-BLS של יוני ביום שישי.
ה-BLS החמיץ בקלות את הקונצנזוס מכיוון שהוא הראה את המספר החודשי הנמוך ביותר של משרות שנוצרו מאז שהבידוד החל להסתיים באביב 2020. אני לא מצפה לבהירות רבה בחודשים הבאים, שכן הפדרל ריזרב ממשיך להעלות את הריבית.
עם זאת, הדבר היחיד שברור לי הוא ששוק הנדל”ן למגורים וגם למסחר עומדים להחמיר משמעותית, עם השפעות נלוות במורד הזרם לפני שהם ישתפרו. שיעורי המשכנתא הממוצעים עלו בחזרה לשיאים האחרונים של נובמבר, ומתקרבים לרף 7%. מחירי הבתים החזיקו מעמד היטב עד כה לאור הרווחים העצומים שלהם מהמגיפה. עם זאת, זה נובע במידה רבה מהיעדר מלאי מכיוון שמעטים רוצים לוותר על משכנתאות ה-3% שלהם.
זה ישתנה אם הצמיחה במשרות תתהפך, מה שאני רואה שהיא עושה ברבעונים הקרובים. גם התחלות הדיור עלו בחודש מאי, כלומר היצע נוסף באופק. אני רואה את הפחתות המחיר המשמעותיות הראשונות כאן בדלריי ביץ’ מזה שנים רבות. מחירי הבתים ירדו משמעותית יותר לדעתי ואני מצפה שמחירי המכירה הממוצעים ירדו לפחות ב-20% מהשיא שלהם לפני שנגיע לשפל כאן.
זה עדיין פחות ממחצית הרווחים של השוק המקומי לאחר המגפה. בשבועות הקרובים אשים כמה פוזיציות שורט חדשות – באמצעות מרווחי שוק דובי – על כמה מניות לבניית בתים. תעודת הסל SPDR® S&P Homebuilders (XHB) צברה למעלה מ-25% עד כה בשנת 2023 למרות תנאי דיור מאתגרים והחזרה לממוצע נראית מאוחרת.
למרבה הצער, שוק הדיור למגורים נמצא במצב הרבה יותר טוב מאחיו המסחריים. זה המקום שבו הדאגות העיקריות שלי מתמקדות מכיוון שאני מרגיש שזהו מכרה קרקע פוטנציאלי משמעותי עבור השווקים והכלכלה. המחירים של בנייני משרדים צונחים מכיוון ששיעורי המשרות הפנויות הגיעו לשיאים בערים גדולות רבות כמו לוס אנג’לס וסן פרנסיסקו. במנהטן יש כ-70 מיליון רגל מרובע של שטח פנוי. זה יותר מ-25 בנייני אמפייר סטייט למי שסופר.
ההלוואות המסחריות לניירות ערך במשכנתא בבניינים אלה ראו שיעורי העבריינות כמעט פי שלושה עד כה ב-2023 ל-4.5%. אני מצפה שזה יגיע לדו ספרתי בעתיד הלא רחוק. הלוואות של כ-500 מיליארד דולר על נכסים אלה יגיעו במהלך שלוש השנים הקרובות. הריבית למימון מחדש של החוב הזה זינקה מאז שהפד החל את ההידוק המוניטרי שלהם בתחילת 2022, גם כשהשווי של נכסים אלה צנח. בעלים רבים פשוט ימסרו את המפתחות במקום לגלגל הלוואות על נכסים שאין להם עוד הון עצמי חיובי בהם. זה יכריח את הערכים לרדת עוד יותר.
השאלה של 64,000 דולר למשקיעים היא כמה השפעה תהיה לכך על השווקים והכלכלה. למערכת הבנקאות האזורית הנצורת יש כ-70% מההלוואות הללו, המהוות חלק ניכר מתיק ההלוואות הכולל שלה. לכל הפחות, עלייה בברירות המחדל תוביל למחיקות נוספות ולהחמרת תנאי האשראי למגזרים רבים במשק כמו עסקים קטנים. בתרחיש חמור יותר, נראה יותר כישלונות בנקים אזוריים בדומה לבנק עמק הסיליקון.
השוק הצליח להתעלם מהכאב המואץ בשוקי הנדל”ן במחצית הראשונה של השנה. האם היא תמשיך לעשות זאת במחצית האחורית של 2023? ההימור שלי הוא שזה לא יקרה ובשלב מסוים במהלך השנה, המימוש הזה יגרום לנזק משמעותי במניות.
Responses