Gli esperti prevedono cosa porterà il mercato immobiliare nel 2022
Gli esperti prevedono che con l'aumento dei tassi ipotecari, i prezzi dovrebbero moderare, ma le scorte di magazzino continueranno
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L'anno scorso è stato un ottimo anno per vendere una casa, ma non un ottimo anno se hai provato ad acquistarne una. I prezzi degli appartamenti sono aumentati notevolmente e il numero di appartamenti in vendita è diminuito. Sebbene il mercato immobiliare del 2022 sia ancora incline ai venditori, offre agli acquirenti una possibilità leggermente migliore di impossessarsi delle case dei loro sogni.
La storia del 2021 è stata la velocità con cui i prezzi degli appartamenti sono aumentati. Il prezzo medio nazionale dell'appartamento ha raggiunto $ 362,800 a giugno, un record assoluto, secondo la National Realtors Association. L'indice dei prezzi delle abitazioni Case-Schiller ha raggiunto il picco ad agosto, quando i prezzi sono aumentati del 19.8% su base annua.
I prezzi delle case a Phoenix sono aumentati del 33.3% su base annua, i prezzi degli appartamenti a San Diego sono aumentati del 26.2% e i prezzi degli appartamenti a Tampa sono aumentati del 25.9%.
I bassi tassi ipotecari e l'offerta limitata hanno contribuito a far salire i prezzi. C'erano solo 1.38 milioni di case in vendita a livello nazionale a giugno, in calo del 23% anno su anno, secondo Redfin.
"L'epidemia in corso, compreso il suo impatto sistemico sull'economia statunitense e sul modo in cui gli americani vivono e lavorano, ha reso il mercato immobiliare del 2021 tutt'altro che tipico", ha affermato Daryl Fairweather, capo economista di Redfin.
Il lavoro a distanza, i tassi ipotecari bassi, la mancanza di materiali da costruzione e la disuguaglianza di ricchezza che hanno permesso all'afflusso di americani benestanti di acquistare case per le vacanze, per citare solo alcuni fattori, si sono uniti per creare un anno storico per il settore immobiliare. Gli acquirenti hanno pagato di più per le case, acquistate prima del previsto, perquisite al di fuori delle loro città di origine o tutto quanto sopra. Il frenetico mercato immobiliare del [2021] è stato una delle cose, ma potrebbe essere più equilibrato nel 2022.
Secondo i dati Redfin, l'anno scorso la casa tipica è stata venduta in 15 giorni e oltre il 60% ha lasciato il mercato entro due settimane.
Il profilo di acquirenti e venditori di appartamenti NAR, un rapporto annuale secondo cui questo è il 40° anno, ha rilevato che circa un terzo degli acquirenti nel 2021 ha acquistato le proprie case a un prezzo superiore al prezzo richiesto. Gli acquirenti per la prima volta sono cresciuti fino al 34% lo scorso anno, rispetto al 31% del 2020. Questo è stato il salto più grande dal 2017. Il tipico acquirente per la prima volta aveva 33 anni.
Ecco un assaggio di ciò che gli esperti immobiliari si aspettano nel 2022:
National Association of Realtors
Il mercato immobiliare ha fatto buoni progressi all'inizio di quest'anno ed è probabile che si normalizzi, ha affermato Lawrence Ion, capo economista presso la National Realtors Association, l'associazione professionale degli agenti immobiliari.
"Tutti i mercati stanno vedendo condizioni forti e le vendite di case sono le migliori degli ultimi 15 anni", ha affermato Ion. "Il successo del settore immobiliare continuerà, ma non mi aspetto che la performance del [2022] superi quella del [2021]".
Ha detto che le vendite potrebbero diminuire quest'anno, ma si aspetta che salgano ai livelli pre-peste. La sua previsione si basa sull'inventario aggiuntivo previsto nei prossimi mesi. L'aumento dell'offerta sarà creato, tra le altre cose, dalla costruzione di nuove abitazioni e dalla fine della pazienza per i contribuenti ipotecari in difficoltà, una situazione che farà vendere alcuni dei proprietari di appartamenti.
"Con l'arrivo di più stock immobiliari sul mercato, le numerose offerte intensive inizieranno a calmarsi", ha affermato Ion. "I prezzi degli appartamenti continueranno ad aumentare, ma a un ritmo più lento".
Ion prevede che i tassi ipotecari saliranno al 3.7% nel 2022, spinto da un'inflazione sostenuta.
NAR ha intervistato più di 20 esperti di economia e edilizia abitativa per valutare le loro aspettative sulla crescita dei prezzi delle case, sulla vendita di nuove case e sulle vendite di case esistenti per il 2022. Il gruppo ha previsto che i prezzi degli appartamenti esterni aumenteranno del 5.7% quest'anno. Le vendite di nuovi appartamenti dovrebbero salire a 920,000 nel 2022, rispetto allo scorso anno, quando si prevede che ci saranno circa 800,000 nuove vendite di case. Le vendite di case esistenti dovrebbero scendere a 5.9 milioni, in calo rispetto allo scorso anno, quando si prevede che ci saranno circa 6 milioni di vendite di case esistenti.
Gli esperti hanno identificato 10 mercati immobiliari "perle nascoste" in tutto il paese. Le posizioni nell'elenco sono:
Knoxville, Tennessee; Spartanburg, SC; Fayetteville, Arca.; Dallas-Fort Worth; Huntsville, Ala.; Tucson; Sant 'Antonio; Daphne-Fairhope-Foley, Ala .; Pensacola, Florida.; e Palm Bay-Melbourne, Florida
Realtor.com
Gli acquirenti di case avranno maggiori possibilità di trovare casa nel 2022, ma dovranno affrontare un mercato competitivo dei venditori, ha affermato Daniel Hale, capo economista del sito di annunci immobiliari.
"I prezzi accessibili saranno sempre più difficili con l'aumento dei tassi di interesse e dei prezzi, ma lavorare in remoto può espandere le aree di ricerca e consentire agli acquirenti più giovani di trovare la loro prima casa prima di quanto potrebbero altrimenti trovare", ha affermato.
Hale prevede che l'aumento dei prezzi per le case esistenti sarà del 2.9%.
"Sfide ragionevoli impediranno ai prezzi di avanzare allo stesso ritmo che abbiamo visto nel 2021, anche quando le continue dinamiche domanda-offerta significano che i prezzi continuano a crescere in tutto il paese", ha affermato.
Hale afferma che le vendite di case esistenti aumenteranno del 6.6%. Prevede che nel 2022 ci saranno le seconde vendite più alte degli ultimi 15 anni, su di esse solo nel 2021.
Il numero di case sul mercato aumenterà dello 0.3% e l'inizio di alloggi al piano terra aumenterà del 5%, dice, e si aspetta che il mutuo a tasso fisso per 30 anni raggiungerà una media del 3.3% quasi tutti i giorni dell'anno e sarà 5 per cento. 3.6 per cento entro la fine dell'anno.
La proprietà delle case tra gli ispanici continuerà a crescere, ha detto Hale.
"Gli acquirenti di case ispanici rappresentano già una quota significativa del mercato immobiliare, comprendendo più di 1 su 10 acquirenti di case recenti, ma sono ancora sottorappresentati rispetto alla loro quota di circa 1 su 5 nella popolazione degli Stati Uniti", ha affermato. “Ci si aspetta che questo gruppo demografico svolga un ruolo crescente nel mercato dell'acquisto di alloggi. Vale la pena notare che gli acquirenti di appartamenti ispanici di recente successo erano più giovani della popolazione dei recenti acquirenti di case in generale e la maggior parte di loro erano acquirenti di case per la prima volta. "
L'intermediazione immobiliare online non prevede che il mercato immobiliare per il 2022 sarà più prevedibile di quanto non sia stato negli ultimi due anni.
“Il 2022 porterà più equilibrio nel mercato immobiliare. Ma non aspettarti un mercato di acquirenti; Solo più scelta, meno follia e una crescita dei prezzi più lenta ", ha affermato Fairweather. "Sembra che abbiamo fretta di acquistare case all'inizio dell'anno prima che il tasso di interesse sul mutuo salga. Quel primo assalto della domanda esaurirà l'offerta di case in vendita. Nella seconda metà dell'anno, un necessario incremento delle nuove costruzioni aumenterà leggermente le vendite. Nel 2022, le vendite aumenteranno dell'1% rispetto al 2021 ed entro la fine dell'anno l'aumento dei prezzi degli appartamenti rallenterà al 3%. "
Fairweather prevede che i tassi di interesse sui mutui aumenteranno al 3.6% entro la fine del 2022, una tendenza che dovrebbe moderare l'aumento dei prezzi degli appartamenti. Con il rallentamento della crescita dei prezzi a due cifre e un leggero aumento delle case di nuova costruzione, si prevede che il numero di case sul mercato salirà al massimo del 2018 di 7.6 milioni. A causa dell'aumento dei prezzi delle case in città come Austin, Atlanta e Phoenix, gli acquirenti si sposteranno dalla cintura del sole verso città più economiche nella cintura della ruggine come Columbus, Ohio; Harrisburg e Indianapolis, osserva.
Zillow
Gli economisti della società di marketing online per la vendita di case affermano che il mercato immobiliare potrebbe non raggiungere i suoi incredibili massimi del 2021, ma si aspettano che sarà tutt'altro che lento.
Le previsioni di Zilo prevedono una crescita dell'11% del valore delle case nel 2022, in calo rispetto al 19.5% nel 2021. Si prevede che le vendite di case esistenti totalizzeranno 6.35 milioni, con un aumento di 6.12 milioni nel 2021.
Gli economisti di Zillow affermano che le forze di mercato che hanno dato una mano ai venditori negli ultimi due anni circa - offerta limitata dopo anni di costruzione sotterranea e aumento della domanda a causa del telelavoro, dei dati demografici statunitensi e dei bassi tassi dei mutui - continueranno anche quest'anno. Si aspettano guerre per le offerte su molte case, soprattutto perché il mercato si riscalda durante la stagione degli acquisti primaverili ed estivi.
Un anno fa, gli economisti di Zilo avevano previsto che Austin sarebbe stato il mercato più caldo del 2021 come parte del "salto della cintura solare". Nel 2022, dicono, il salto della Sun Belt si estenderà alle città più piccole della Sun Belt poiché gli aumenti dei prezzi nei mercati stellari del 2021 renderanno più attraenti i mercati meno costosi nelle vicinanze.
Poiché gli americani stanno sfruttando la flessibilità del lavoro da remoto per trasferirsi in case più grandi in mercati più convenienti, gli economisti di Zilo prevedono che più generazioni straniere acquisteranno "seconde case" - proprietà per vacanze o investimenti - prima della residenza principale. Con l'aumento dei prezzi e dei tassi ipotecari, gli economisti di Zilo prevedono, molti proprietari di case aggiorneranno le loro case esistenti invece di cercare di rientrare nel mercato per fare trading. Prevedono che lo slancio dei lavori di ristrutturazione continuerà.
Associazione nazionale di costruttori di case
Si prevede che le scorte ridotte e la forte domanda continueranno a guidare il settore dell'edilizia abitativa entro il 2022.
La fiducia nei costruttori unifamiliari rimane alta alla fine del 2021, registrando 84 nel NAHB / Wells Fargo Housing Market Index. Ha raggiunto il picco di 90 a novembre 2020, si è leggermente raffreddato per iniziare nel 2021 e poi è aumentato costantemente per chiudere l'anno.
"Se pensiamo, perché è ancora negli anni '80 nonostante tutte le sfide?", ha affermato Robert Ditch, capo economista di NAHB. "È fondamentalmente una mancanza di inventario domestico esistente."
I continui problemi dal lato dell'offerta limiteranno il ritmo di costruzione e faranno aumentare anche i prezzi degli appartamenti. Il collo di bottiglia nella catena di approvvigionamento ha reso i dispositivi più costosi e rari. L'amministrazione Biden ha raddoppiato i dazi doganali sul legno canadese portandoli al 18%, aumentando i costi delle materie prime.
"Ci vuole più tempo per costruire e costa di più", ha detto Ditz. "Utilizzando i dati sull'inflazione [l'indice dei prezzi alla produzione], stiamo costruendo un paniere di beni legati all'edilizia residenziale e attualmente questi prezzi sono aumentati di circa il 19% su base annua".
Continua la carenza di manodopera qualificata. Ditz ha affermato che ci sono più di 400,000 posti di lavoro aperti nel settore, oltre al fatto che NAHB stima che il settore edile debba aggiungere 740,000 lavoratori all'anno per compensare il pensionamento e la crescita del settore.
A causa di questi primi venti, Ditz prevede che l'inizio della casa familiare inizi nel 2022 a poco più di 1.1 milioni, una crescita di appena l'1%. Si tratterà di una diminuzione significativa rispetto alla crescita del 13% nel 2020 e alla crescita del 9% nel 2021.
"Il 2020 e il 2021 sono stati un cambiamento nei livelli di produzione", ha affermato Ditz. “Il 2022 rappresenterà un aumento di circa il 25% del volume di costruzione per i privati rispetto a dove eravamo nel 2019. Quindi c'è stato un calo nella primavera del 2020, una ripresa insostenibile durante la seconda metà del 2020, un po' di raffreddamento fino al livello di 1.1 milioni. Pensiamo che continuerà nel 2022, nonostante alcune delle sfide con la probabilità di alloggi che prevediamo crescano. ”
Ditz prevede che le vendite di nuove case diminuiranno di circa il 6% dal 2021, quando arriveranno i numeri finali, ma aumenteranno dell'8% nel 2022.
"I tassi di crescita nelle vendite di nuove case, direi, sono un po' fuorvianti", ha detto Ditz. “Perché nella seconda metà del 2020, quando l'edilizia abitativa era un punto positivo, abbiamo avuto quel periodo insostenibile di domanda insolitamente forte e storicamente forte. I costruttori hanno preso molte vendite e poi si sono ritirati per offrirle all'inizio del [2021] in modo che potessero costruire i loro ordini. Quindi, quando guardi il conteggio dei contratti di vendita firmati dai costruttori con gli acquirenti, in realtà è leggermente diminuito. Fa parte del processo di raffreddamento".
L'aumento dei valori delle case ha aumentato l'equità, che continuerà ad alimentare lo slancio del rinnovamento. Dopo un tasso di crescita del 10% nel 2021, si raffredderà fino a raggiungere un aumento del 6% nel 2022.
Ditz prevede una crescita del 6% nella costruzione di appartamenti, osservando che nell'area multifamiliare il 95% della costruzione sarà in affitto. In genere, questo numero è di circa l'80%.
Associazione di banchieri ipotecari
La Real Estate Financing Industry Trade Association prevede che le fonti di mutui per gli acquisti aumenteranno del 9% nel 2022, fino a un massimo di 1.73 trilioni di dollari. Gli economisti dell'MBA prevedono che le fonti di finanziamento rinnovate scenderanno del 62% a 860 miliardi di dollari quest'anno, rispetto ai 2.26 trilioni di dollari del 2021.
Le fonti totali di mutui (acquisto e rifinanziamento) dovrebbero diminuire del 33% dal 2021 a 2.59 trilioni di dollari. Si prevede che le fonti di acquisto aumenteranno a livelli record quest'anno, ma si prevede che l'aumento dei tassi ipotecari ridurrà il volume del rifinanziamento.
Gli economisti MBA prevedono che il mutuo a tasso fisso a 30 anni salirà al 4% entro la fine del 2022.
"Gli istituti di credito, i mutui e i mutuatari dovrebbero aspettarsi un aumento dei tassi ipotecari nel prossimo anno, poiché una crescita economica più forte spinge i rendimenti del Tesoro più in alto", ha affermato Mike Pratantoni, capo economista dell'MBA.
Pratantoni si aspetta un altro anno forte per il mercato immobiliare.
"I costruttori di case saranno più in grado di superare l'attuale carenza di materiali da costruzione e dovranno essere in grado di aumentare il ritmo di costruzione per soddisfare l'elevata domanda di acquisto", ha affermato. “Si prevede che più nuove case in costruzione e più proprietari di case che pubblicizzano le loro case in vendita porteranno a un certo rallentamento nella crescita dei prezzi degli appartamenti il prossimo anno. Questa è una buona notizia per i molti potenziali acquirenti che stanno attualmente valutando o ritardando le decisioni a causa delle condizioni di consegna basse e di un forte apprezzamento dei prezzi delle case. ”
La disponibilità di credito è inferiore di circa il 30% rispetto ai livelli pre-epidemia.
"L'offerta di mutui dovrà crescere in modo modesto in modo che gli acquirenti possano accedere a finanziamenti per acquistare la loro casa", ha affermato Joel Kahn, economista MBA. "Questo sarà importante per l'ondata di potenziali proprietari di case che si avvicinano alla proprietà della casa".
Bankrate.com
Greg McBride, capo analista finanziario del sito finanziario, prevede che il tasso ipotecario fisso a 30 anni raggiungerà il picco del 3.75% durante l'anno e scenderà al 3.5% entro la fine dell'anno.
"I tassi di interesse a lungo termine aumenteranno nella prima metà dell'anno, ma entro la fine del 2022 i timori di un rallentamento della crescita economica li spezzeranno e li riporteranno indietro", ha affermato. "Sarà più alto rispetto a dove sono iniziati i tassi ipotecari quest'anno, ma finirà a livelli mai visti prima dell'inizio dell'epidemia nel 2020. Il calo dell'attività di rifinanziamento porterà a molta concorrenza tra istituti di credito assetati di volume e molti istituti di credito con molto meglio- tassi di interesse superiori alla media".
McBride prevede che le linee di credito di home equity saranno 50 punti base (0.5%) in più entro la fine dell'anno. Si aspetta che il tasso HELOC sia del 5.05% e il tasso del mutuo per la casa sia del 6.25%.
"I proprietari di case con linee di credito azionarie esistenti possono aspettarsi che i loro tassi di interesse aumentino insieme agli aumenti dei tassi di interesse della Fed", ha affermato. “Il tasso medio HELOC aumenterà ulteriormente, tuttavia, perché molte delle offerte promozionali di oggi saranno inferiori al 3% entro la fine del 2022. Nei prestiti azionari, un prodotto a tasso fisso offerto da un numero molto inferiore di prestatori. Il tasso di interesse medio aumenterà in risposta all'aumento del tasso di interesse, ma in modo più modesto, e aumenterà di poco più di un quarto di punto percentuale entro la fine dell'anno".
Albero di prestito
Dopo due anni tumultuosi, Chanel Jacob, analista economico senior presso il mercato dei prestiti online, afferma che quest'anno dovrebbe essere meno drammatico.
"Il 2022 sta per essere - perlomeno - un po' più stabile rispetto agli ultimi due anni", ha affermato. "Ma non ci si aspetta ancora di vedere il mercato immobiliare e l'economia in generale tornare immediatamente alle norme pre-epidemia".
Channel prevede che il mutuo a tasso fisso per 30 anni aumenterà di quasi il 4 per cento entro la fine dell'anno.
"Questo potrebbe rendere il costo della casa una sfida ancora più grande, soprattutto per gli acquirenti a basso reddito", ha affermato. "Fortunatamente, l'aumento dei tassi non è solo una cattiva notizia, poiché è probabile che tassi più alti si traducano in un minor numero di nuovi acquirenti di case e in un mercato immobiliare meno competitivo in generale".
Channel prevede una crescita del 5% dei prezzi degli appartamenti nel 2022.
"I prezzi delle case nella maggior parte degli Stati Uniti sono aumentati drasticamente dall'inizio dell'epidemia, ma si prevede che una maggiore offerta di alloggi sul mercato e la riduzione della domanda dei consumatori guidata da tassi elevati porteranno a una crescita molto inferiore quest'anno", ha affermato .