I prezzi delle case unifamiliari stanno diminuendo in queste città

I prezzi delle case stanno aumentando in tutto il paese, cumulativamente. Tuttavia, guardando i singoli mercati, alcuni mostrano prezzi in calo rispetto a un anno fa.
I prezzi medi delle case unifamiliari sono aumentati del 4% nel quarto trimestre rispetto allo scorso anno a $ 378,700. I prezzi sono stati più elevati nel Nordest nell'ultimo trimestre, con un aumento del 5.3%; a seguire il Mezzogiorno, con un incremento del 4.9%; Il Midwest, in crescita del 4% e l'Occidente, in crescita del 2.6%, secondo la National Association of Realtors.
Ma è necessario approfondire il livello del mercato ed è chiaro che i prezzi in alcune zone stanno diminuendo rispetto all'anno precedente. I numeri regionali positivi nascondono che circa l'11% dei singoli mercati immobiliari monitorati da NAR - 20 città su 186 - hanno registrato un calo dei prezzi delle abitazioni nel quarto trimestre dello scorso anno.
"Alcuni mercati potrebbero vedere diminuzioni dei prezzi a due cifre, in particolare in alcune delle parti più costose del paese, che hanno anche visto un'occupazione più debole e casi più elevati di residenti che si trasferiscono in altre aree", ha affermato Lawrence Yoon, capo economista di NAR.
Quasi tutti i posti più costosi in cui acquistare sono in Occidente e metà delle 10 città più costose sono in California. Alcuni di questi posti stanno vedendo i prezzi scendere di più.
San Jose, in California, è stato il luogo più costoso per acquistare una casa negli Stati Uniti nel quarto trimestre. Ma quel prezzo medio di $ 1,577,500 è in realtà in calo del 5.8% rispetto allo scorso anno - e i prezzi sono già scesi del 17% rispetto al prezzo medio record di $ 1,900,000 nel secondo trimestre dello scorso anno, secondo NAR.
San Francisco ha avuto il più grande calo dei prezzi nel paese, anno su anno, nell'ultimo trimestre, con un prezzo medio di $ 1,230,000, un calo del 6.1% rispetto allo scorso anno. I prezzi delle case a San Francisco sono già scesi del 21% nel quarto trimestre dal prezzo medio a un massimo record di $ 1,550,000 nel secondo trimestre.
Tra le città più costose che hanno visto un calo dei prezzi c'erano Anaheim, in California, con un prezzo medio di $ 1,132,000, in calo dell'1.6% rispetto allo scorso anno; Los Angeles, con un prezzo medio di $ 829,100, in calo dell'1.3%; e Boulder, Colorado, con un prezzo medio di $ 759,500, in calo del 2.0%.
Altri luoghi con prezzi in calo hanno visto i maggiori aumenti di prezzo durante il folle mercato degli acquisti di case degli ultimi anni. Tendono anche ad essere destinazioni attraenti per lo stile di vita in cui le persone si sono trasferite perché il telelavoro ha fornito maggiore flessibilità. Questi includono Boise, Idaho, dove i prezzi sono scesi del 3.4% rispetto a un anno fa e Austin, Texas, dove i prezzi sono scesi dell'1.3%.
La buona notizia per gli acquirenti che cercano una riduzione dei prezzi è che l'aumento medio dei prezzi del 4% nel quarto trimestre è inferiore all'aumento dell'8.6% nel terzo trimestre. Inoltre, gli aumenti dei prezzi sono minori, con molti meno mercati che hanno registrato aumenti dei prezzi a due cifre nel quarto trimestre.
"Un rallentamento dei prezzi delle case è in corso e benvenuto, soprattutto perché il prezzo tipico delle case è aumentato del 42% negli ultimi tre anni", ha affermato Yoon, osservando che questi aumenti dei costi hanno superato di gran lunga gli aumenti salariali e l'inflazione dei prezzi al consumo dal 2019.

Mercato rotto

Durante la maggior parte della pandemia, i prezzi delle case in tutto il paese si sono mossi in una direzione: verso l'alto. Alcuni punti caldi come Austin e Boise hanno visto i prezzi salire alle stelle. In altre regioni, soprattutto nel Midwest, i prezzi sono aumentati più moderatamente. Tuttavia, con i tassi ipotecari vicini ai minimi storici, gli acquirenti se ne andarono a frotte.
Quella storia è cambiata lo scorso anno, quando i tassi dei mutui sono aumentati a seguito della storica campagna della Federal Reserve per frenare l'inflazione. L'acquisto di alloggi è caduto da un dirupo. Entro la fine del 2022, le vendite di case esistenti sono diminuite di quasi il 18% rispetto al 2021, poiché gli acquirenti di case hanno lasciato il mercato, secondo NAR.
In generale, una diminuzione della domanda d'acquisto significa un eccesso di offerta e alla fine porterà a una diminuzione dei prezzi. Ma questo non accade, in generale, nel mercato immobiliare.
Invece, i prezzi delle case unifamiliari sono saliti in quasi il 90% delle aree metropolitane monitorate da NAR nel quarto trimestre: 166 mercati su 186 hanno visto i prezzi ancora in aumento. Il prezzo medio nazionale di una casa unifamiliare è aumentato del 4% nell'ultimo trimestre rispetto a un anno fa a $ 378,700.
Come può essere?
Uno dei fattori principali di questo fenomeno è la carenza di scorte a causa di una cronica sottocostruzione di case a prezzi accessibili negli Stati Uniti, insieme ai proprietari di case che non vogliono separarsi dal tasso ipotecario estremamente basso che si sono assicurati negli ultimi anni.
"Anche con un previsto calo delle vendite di case quest'anno, i prezzi dovrebbero rimanere stabili nella stragrande maggioranza dei mercati a causa dell'offerta estremamente limitata", ha affermato Yoon.
Ci sono ancora luoghi in cui i prezzi delle case continuano a salire a tassi a due cifre. Le prime 10 città con i maggiori aumenti di prezzo anno su anno hanno tutte registrato aumenti di almeno il 14.5%, con sette di questi mercati in Florida e Carolina, secondo NAR.
Farmington, New Mexico, ha registrato il maggiore aumento dei prezzi nel quarto trimestre, con un aumento del 20.3% rispetto a un anno fa. È stato seguito da Sarasota, Florida, in rialzo del 19.5%; Napoli, Florida, in crescita del 17.2%; Greensboro, Carolina del Nord, in crescita del 17.0%; Myrtle Beach, Carolina del Sud, in crescita del 16.2%; Oshkosh, Wisconsin, in crescita del 16.0%; Winston-Salem, Carolina del Nord, in crescita del 15.7%; El Paso, Texas, in crescita del 15.2%; Punta Gorda, Florida, in crescita del 15.2%; e Daytona Beach, in Florida, con un aumento del 14.5%.

Come cambia l'accessibilità dei prezzi?

Nell'ultimo trimestre del 2022 una famiglia aveva bisogno di un reddito idoneo di almeno $ 100,000 per permettersi un mutuo con acconto del 10% in 71 mercati, rispetto ai 59 del trimestre precedente, secondo NAR.
Tuttavia, c'erano 16 mercati in cui una famiglia aveva bisogno di un reddito qualificato inferiore a $ 50,000 per permettersi una casa, anche se era in calo rispetto ai 17 del trimestre precedente. Alcuni di questi includevano Peoria, Illinois, dove una famiglia poteva beneficiare di un prestito con un reddito di $ 33,660; Waterloo, Iowa, con un reddito di $ 40,639; e Montgomery, Alabama, con un reddito di $ 48,172.
A livello nazionale, la rata mensile del mutuo su una tipica casa esistente con un acconto del 20% è stata di $ 1,969 nel quarto trimestre secondo NAR. Si tratta di un aumento del 7% rispetto al terzo trimestre dello scorso anno, quando il pagamento mensile era di $ 1,838, ma un aumento significativo del 58% - o un aumento mensile di $ 720 - rispetto a un anno fa.
Ciò ha reso il quadro dell'accessibilità ancora più difficile per molti acquirenti di case. Le famiglie in genere spendevano il 26.2% del proprio reddito per le rate del mutuo, rispetto al 25% del trimestre precedente e al 17.5% di un anno fa.
Apparentemente gli acquirenti per la prima volta sono stati spinti al punto di rottura in termini di convenienza. In genere spendevano il 39.5% del loro reddito familiare in rate del mutuo, rispetto al 37.8% del trimestre precedente. Il mutuo è considerato insostenibile se la rata mensile, comprensiva di capitale e interessi, supera il 25% del reddito familiare. Come regola generale, una regola empirica finanziaria comune è quella di spendere non più del 30% del proprio reddito per le spese abitative.