La costituzione di ISB Capital e l'operazione riemersa dalla tomba
# Settimana avviata Barak Duania # Post 5
Ilan Sina ed io abbiamo continuato le nostre attività attuali,
Ognuno con i suoi ruoli definiti
Ognuno con i suoi ruoli definiti
Abbiamo creato team ad Atlanta, Jacksonville e Washington DC
Impieghiamo 3 assistenti (VA)
3 diversi agenti, un avvocato, un ingegnere, un prestatore e 2 uffici immobiliari
Ci siamo assicurati di partecipare a un gran numero di conferenze sul campo
Conferenze a Las Vegas, Orlando e Atlanta
Per restare aggiornati e incrementare la
Conoscere gli imprenditori e gli appaltatori di Sturge
Attualmente abbiamo oltre 40 imprenditori che attendono costantemente accordi da noi
Cerchiamo costantemente di migliorarci,
Come ha sottolineato James Clear
Nel suo libro Sealed Habits - 1% di miglioramento al giorno
Ti renderà 37 volte migliore dopo circa un anno
Ti renderà 37 volte migliore dopo circa un anno
L'anno scorso abbiamo firmato accordi
per un totale di 14 milioni di dollari
per un totale di 14 milioni di dollari
Nessuna transazione è andata bene,
Le sfide e le difficoltà fanno parte del business
Le sfide e le difficoltà fanno parte del business
Racconterò di un affare particolarmente impegnativo e di come si è concluso
Accordo Stone Mountain nella metropolitana di Atlanta:
L'accordo ci è stato proposto da Mike, Mike è lui
Un broker veterano ha lavorato per circa 15 anni presso Marcus e Millichap
Un broker veterano ha lavorato per circa 15 anni presso Marcus e Millichap
L'accordo è uscito dal mercato
I numeri sembravano buoni, il prezzo era buono,
La suddivisione in zone consente lo stoccaggio e tutto sembra a posto
La suddivisione in zone consente lo stoccaggio e tutto sembra a posto
Mettiamo l'affare sotto contratto per 840,000
Abbiamo pagato un EM (anticipo per l'acquisto del terreno) di 20,000
E ovviamente abbiamo utilizzato il nostro contratto, un contratto che abbiamo stipulato con un avvocato immobiliare commerciale locale
Abbiamo iniziato a commercializzare l'accordo e c'erano diverse parti interessate
Ci siamo rivolti a un acquirente e abbiamo firmato una lettera d'intenti davanti a lui
Ma si ritirò dopo un mese e dopo un certo periodo
Abbiamo trovato un altro acquirente
Ha firmato un contratto di acquisto ed è entrato nel periodo DD
E vuole anche fare lui stesso l'autorizzazione e le analisi del terreno
In modo che tutti questi problemi e costi ci vengano rimossi
Una settimana dopo abbiamo scoperto che il comune era congelato per due mesi
le richieste di ammissione
le richieste di ammissione
Richieste di nuove autorizzazioni edilizie/variazioni urbanistiche
Il congelamento è per due mesi
E non si accettano nuove domande per permessi diversi (permessi di costruire)
Quindi il nostro acquirente non potrà procedere con il permesso
Quindi il nostro acquirente non potrà procedere con il permesso
Il tempo passa e allo scadere dei due mesi il comune proroga nuovamente la moratoria
Per altri due mesi l'acquirente si sente già a disagio e abbiamo paura
Da un momento all'altro per noi è fuori dai giochi
Il nostro periodo DD è finito,
Quindi, a prima vista, il progresso di cui abbiamo già parlato diventa difficile
Quindi, a prima vista, il progresso di cui abbiamo già parlato diventa difficile
e non ci verrà restituito
Ed entriamo nel periodo di contingenza
Il periodo di contingenza è un periodo che abbiamo definito nel nostro contratto tra la fine del DD
Fino a quando non ci danno il permesso per lo stoccaggio e se non ci danno il permesso
Recupereremo l'acconto versato
Recupereremo l'acconto versato
(Ho già detto quanto sia importante lavorare con il nostro contratto)
Inviamo una lettera di aggiornamento al venditore,
non gli piace (per usare un eufemismo)
non gli piace (per usare un eufemismo)
Poi da parte sua c'è silenzio industriale per un certo periodo
Durante l'intero periodo siamo in contatto con l'acquirente
assicurati che non ci sfugga
assicurati che non ci sfugga
Passano altri due mesi e il comune si allarga nuovamente
Il congelamento per altri due mesi!
Il congelamento per altri due mesi!
Inoltre, il comune ha deciso di modificare in parte la zonizzazione
evidente in città, e noi siamo tra questi!
Allora adesso è necessario fare un ragionamento
evidente in città, e noi siamo tra questi!
Allora adesso è necessario fare un ragionamento
per ottenere il permesso di costruire un negozio
È un dato di fatto che se lo sai in anticipo probabilmente non stipuli un accordo
Qui eravamo davvero preoccupati che l'acquirente scappasse
Bisognava invertire lo svantaggio del congelamento del Comune
E il ragionamento che va fatto è a vantaggio relativo del nostro acquirente
Ed è quello che abbiamo fatto
Abbiamo avviato una conversazione con il nostro acquirente,
Gli abbiamo fatto capire che è vero che bisogna fare ragionamenti
E c'è ancora un blocco nella presentazione di nuove domande
Ma ad un certo punto il congelamento verrà revocato
Inoltre
Inoltre
Gli abbiamo fatto presente che avevamo ricevuto riscontro che probabilmente la motivazione sarebbe stata approvata
(Questo perché la nostra terra è nella zona
che verrà definita in futuro land usa come zona industriale
e Storge rientra nella categoria dell'industria leggera)
Ma la zonizzazione è cambiata in tutta la città
Quindi sarà molto difficile per nuovi concorrenti entrare nel mercato
e costruire nuove strutture ed essere una competizione per lui
E così potrà mantenere un basso livello di concorrenza,
Alta occupazione e prezzi elevati - nel tempo.
In via ufficiosa, uno dei parametri che piace agli imprenditori seri
Il livello di ingresso nel mercato è alto e difficile, vogliono comprare terreni
in una zona difficile da raggiungere
Approvazione per Storge e che bisogna fare uno sforzo (ragionamento, altre difficoltà)
E così si impediscono la concorrenza in futuro.
E questo è esattamente quello che abbiamo presentato all'acquirente, gli è piaciuto moltissimo
E abbiamo anche concordato di abbassare il prezzo
Per una chiusura rapida in contanti entro un mese,
Anche se il congelamento continua
Anche se il congelamento continua
E così abbiamo fatto
Due settimane prima della chiusura riceviamo una lettera di disdetta dal venditore!
Sono trascorsi 8 mesi dalla firma del contratto
Ed è stanco di aspettare, non ci crede, anche se abbiamo un'opzione contrattuale
Continua a mantenere il contratto, se il venditore ha un avvocato Nodendeek
Avremmo potuto essere trascinati in tribunale per un lungo procedimento e non lo volevamo
Ti abbiamo mandato Ilan Coen L'uomo con compiti speciali per parlare con il venditore,
Comprendere che ciò che è importante è risolvere le crisi attraverso la gestione e il dialogo
E non lasciare che sia un avvocato o un intermediario a risolvere i nostri problemi
In una conversazione piacevole e concreta è riuscito a convincerli a darci tempo fino alla fine del mese
E questo è tempo sufficiente perché il nostro acquirente arrivi alla chiusura
Le prossime due settimane passano con ritmo sostenuto, speriamo non ci siano sorprese
Arrivare il giorno prima della chiusura prevista
Ci sta succedendo di nuovo...
Riceviamo una lettera dall'acquirente che ci comunica che domani scaderà la chiusura!
Salvo che
Abbasseremo il prezzo di un importo considerevole che non ci lascerà alcun profitto
sulla base del fatto che nella zona si trovavano terreni simili e molto più economici
Andiamo all'incontro nelle prime ore della notte
Riusciamo a individuare l'offerta aggiuntiva di cui parla il venditore
Comprendi che i suoi dati sono completamente diversi e lei è meno brava della nostra
E arriviamo a capire che probabilmente si tratta di un bluff dell'acquirente e che il suo scopo è tagliarci fuori
Decidiamo di preparare una lettera super strategica e ferma al venditore
In esso abbiamo analizzato per lui l'affare di scambio di cui parla
Lo abbiamo presentato con tutti i suoi difetti graficamente e verbalmente
E gli abbiamo scritto alla fine della lettera che se non chiude domani
Consideriamo questo una violazione del contratto
Decidiamo per lui il ME in cui ha investito e trasferiamo la transazione
Per le altre parti interessate abbiamo (cosa che non potrebbe realmente accadere perché il venditore non ci concederà un altro giorno senza tribunale)
Con un po' di timore nel cuore che non si tratti di un bluff e magari sia proprio questa la reale intenzione dell'acquirente
Gli inviamo la lettera e il giorno dopo
Riceviamo una risposta da lui: chiudo l'affare secondo i termini concordati!
Avevamo ragione nel nostro istinto ed era davvero un bluff,
La nostra sensazione istintiva riguardo alle intenzioni dell'acquirente era solo perché siamo rimasti con lui
In caso di contatto diretto e non tramite intermediario, il contatto viene mantenuto direttamente
Di fronte agli acquirenti e ai venditori, non attraverso gli intermediari.
Preparativi per chiudere
Impegno a fornirci il finanziamento per il primo closing (finanziamento transazionale)
Dal venditore a noi
E subito dopo avviene il secondo closing, da noi all'acquirente!
Un enorme sospiro di sollievo
Abbiamo firmato un contratto per 840,000
In pratica abbiamo speso di tasca nostra 38,000 (per l'acconto + il costo delle proroghe periodiche del periodo DD + spese legali ecc.)
Abbiamo venduto per 1,375,000
Utile lordo totale di 535,000
E dopo le spese ci rimaneva quasi il 1000% (mille per cento)
sui nostri soldi in 8 mesi.
Ciò che ci ha colpito in questo accordo:
1. Fai sempre del tuo meglio per raggiungere una soluzione,
2. Fai tutto ciò che dipende da te
3. Guarda il quadro generale e non arrenderti
4. Risolviamo le crisi attraverso lo sfruttamento e il dialogo, lo facciamo meglio
Non lasciare che un avvocato o un intermediario risolvano i nostri problemi.
5. Mantenere un contatto diretto con i nostri acquirenti e venditori, non tramite il broker
In questo modo possiamo “sentirli” e comprendere le loro reali intenzioni e le loro preoccupazioni.
Tutti coloro che sono stati coinvolti nella transazione (broker e avvocati)
erano nel mercato che alla fine dell'operazione è riuscito a realizzarsi,
Non potevano credere che fossimo riusciti a chiuderlo.
Ci sono stati casi in altre transazioni in cui sono accadute cose che andavano oltre il nostro controllo e ci siamo ritirati dalle transazioni
Ma qui credevamo che potesse accadere.
Torniamo all'affare in perdita a Kennesaw
Ho promesso di dirti come siamo comunque riusciti a ottenere qualcosa da questo accordo
Quindi, dopo che l'acquirente è caduto, sono uscito dall'accordo e sto cercando di fare i conti con la grande perdita
Un acquirente interessato in passato torna da noi e ci chiede se l'affare è ancora rilevante
A questo punto non ho più alcun diritto contrattuale sull’affare
Ho pensato con Ilan e Sina cosa si poteva fare, ci siamo consultati con il nostro agente
E ha sollevato la questione che da quando ho rilasciato il permesso, ho eseguito numerose analisi del terreno
Ho pubblicato rapporti finanziari
Lo presenteremo all'acquirente e chiederemo un compenso per la consulenza
E solo dopo le invieremo i documenti di autorizzazione, le relazioni catastali e le relazioni finanziarie
Lei ha accettato e abbiamo concluso con un compenso di consulenza di 100,000
e contratto tramite l'agente nel contratto con il venditore
Dopo alcuni mesi alla data di chiusura abbiamo ricevuto la commissione
Nostro per $ 100,000 (lordi)
Nostro per $ 100,000 (lordi)
Oltre al profitto derivante dalle transazioni, abbiamo costruito una buona reputazione per la nostra azienda
C'è un folto gruppo di imprenditori dello storage che si rivolgono a noi di propria iniziativa e chiedono di ricevere le nostre offerte
finora per oggi
Nel post 6 - il post di riepilogo
- Riassumerò tutte le nostre attività
- Sull’importanza della creatività e dell’abbattimento delle barriere
- Rafforzamento costante della mente
- Informazioni sugli ulteriori vantaggi del self storage
- Quali sono le nostre ambizioni per il 2024?
- Approfondimenti e cosa ci aspetta
