אז על מה נדבר היום ? חשוב לי לספר לכם על העיר שלנו Memphis…
אז על מה נדבר היום ?
חשוב לי לספר לכם על העיר שלנו Memphis TN
הגענו לממפיס לפני כ-10 שנים , אחרי כמה נכסים במיאמי, כשחיפשנו מקום שנפגע הכי פחות במשבר הסאב , מקום שיש בו עוגנים חזקים, והכי הכי חשוב – הזדמנות , המילה שבעיני מגדירה את עולם הנדל”ן .
בגלל שאף אחד לא אוהב להיות חכם בדיעבד הפוסט הזה יתמקד בזיהוי הזדמנויות.
אז – איך זיהינו הזדמנות ?
התשובה במאפייני היציבות המקומיים:
-הגירה לעיר: כשחברות ענק בוחרות לפתוח את המרכזים הלוגיסטיים שלהם בממפיס , אנחנו מבינים שזהו יעד אסטרטגי חשוב (NIKE AMAZON ועוד).
נוסף לזאת המטה הראשי של FEDEX נמצא בממפיס ומעסיק מעל 30 אלף עובדים באופן ישיר (!) , כבר כמה שנים שנמל התעופה בעיר הוא נמל התעופה המסחרי הכי עמוס בעולם המערבי (מקום שני בעולם אחרי הונג קונג).
עוד עבודות=הגירה לעיר=עלייה בביקוש
מאפיין מאוד חשוב הוא במספרים:
– הנוסחא החשובה ביותר בעיני “RATIO” :היחס בין מחיר החציון של הנכסים בעיר לעומת מחיר השכירות בעיר.
מחיר השכירות בעיר הוא בין הגבוהים בארה”ב ביחס למחיר הנכס – הנתון מדבר בעד עצמו . (קורה מסיבות שעליהן נדבר במהלך השבוע..)
הנוסחא שאנחנו מגיעים אליה : 63,000$ / 850$ RENT
את המתמטיקה אתם כבר יודעים …
-היצע: בממפיס שוכרים בתים ! עובדי צווארון כחול ברובם, מעדיפים לשכור את הבתים מאשר לקנות את הבית ולהתחייב לריבית מטורפת מהבנק הדרקוני שלהם . ואנחנו נשמח להשכיר להם את הבית.
– עוגנים נוספים בעיר: תיירות ( אלביס פרסלי, שמעתם?) , בית חולים למחקר מהגדולים בארה”ב, אוניברסיטאות מצוינות ועוד ועוד ועוד .
– ועם כל זאת ממפיס היא לחלוטין under the radar , פנינה שטרם קיבלה את הבמה שמגיעה לה, ולמה זה טוב לנו? כי כשהיא תהיה בקדמת הבמה כבר יהיה למשקיע הפסיבי מאוחר מדי …
אז אחרי שעשינו הקדמה , על איזה עוד נקודות בא לכם שנדבר השבוע ?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
חח ממפיס כבר בקדמת הבמה עמוק עמוק ופחות אטרקטיבית למשקיעים 😉
תודה Eyal van Moppes על המידע המקיף. נשמח לשמוע עוד על השוק בממפיס. באילו שכונות אתה עובד, חברות עקריות, נתוני הגירה, פשע, מחירים ממוצעים של נכסים, וכו כך שנוכל לשמור את הפוסט הזה בנדלנפדיה תחת איור ממפיס. תודה!