המשקיע שעשה את כל הטעויות האפשריות

#יזםהשבוע: מתן אהביה #פוסט5

כחלק מהמעקב שאני עושה אחרי השוק בו אני עובד, אני כמובן עוקב אחרי כל דירה שמתפרסמת למכירה, אבל מעבר לכך אני גם עוקב אחרי דירות שמתפרסמות להשכרה. לעיתים ניתן לזהות שינויים בשכונה בעזרת מעקב כזה ולעיתים נדירות (לא יצא לי) ניתן אפילו להפוך בעל דירה שמעוניין להשכיר לבעל דירה שמעוניין למכור.
שוק השכירויות באילת, שכרגע רותח, לא משאיר יותר מידי דקות תהילה למודעות ביד 2 ובפייסבוק מרגע שפורסמו ועד לרגע שחוזה שכירות על הדירה נחתם, אבל הייתה דירה אחת שכבר כמה פעמים נתקלתי בפרסום שלה והחלטתי שאני חייב להבין מה קורה שם.
הדירה ממוקמת בשכונה טובה שאותה אני מכיר היטב (למען האמת גדלתי בשכונה הזאת). מדובר בשכונה קלאסית למשפחות צעירות, שקטה, שנמצאת בקרבת גני ילדים ובתי ספר יסודיים ועל-יסודיים ויש אפילו תחנת דלק קרובה שכל אילתי יעיד שמדובר בפלוס ענק, בהתחשב בכך ששאר תחנות הדלק נמצאות במקומות מרוחקים מאיזור השכונות.
הגעתי לבניין וכהרגלי סרקתי את הסביבה. עוד לפני שנכנסתי לבניין, זיהיתי את הטעות הראשונה של אותו משקיע. ישנם סדקים לאורך הבניין. למי שלא מכיר את השכונה זה אולי לא יהווה בעיה, משום שהסדקים נראים רק במעטפת החיצונית שעברה חידוש לפני מספר שנים, אבל אני יודע שמספר בניינים באיזור כבר נחשבים למבנים מסוכנים.
הכניסה עצמה הייתה מוזנחת ברמה נוראית וזוהי טעות נוספת. מדובר למעשה בבניין שנמצא במרכז השכונה אבל לא תואם את הסטנדרט של שאר השכונה, כך שעבור השוכר התמים אין שום סיבה שלא לחפש דירה בבניין הבא.
עליתי לדירה וכהרגלי, ספרתי מדרגות תוך כדי טיפוס. 48 מדרגות בלי מעלית! שימו לב, מדובר בדירת שלושה חדרים בשכונה שהעוגן שלה הוא בתי ספר וגני ילדים. תארו לכם זוג צעיר שצריך לעלות 48 מדרגות עם עגלת תינוק וקניות מהסופר.
דפקתי בדלת ואין מענה. דפקתי שוב והשכנה מלמעלה (56 מדרגות, מסכנה) יצאה לבדוק מה קורה בחדר המדרגות. החלפתי איתה כמה מילים והיא סיפרה לי שבעל הדירה שנוא על כל השכנים. הוא חילק את הדירה בצורה לא חוקית ומשכיר אותה כל פעם לאנשים לא סימפטיים שפוגעים באיכות החיים של כל דיירי הבניין.
לבסוף נכנסתי לדירה. כאמור, מדובר בדירה שבמקור הייתה להערכתי דירת ארבעה חדרים וחולקה בצורה לא חוקית. החלק שהוצג עבורי כלל שני חדרי שינה גדולים, שירותים ומקלחת בגודל שלא עולה על 4 מ”ר ומטבח בגודל של מטר וחצי. קראתם נכון, מטבח בגודל מטר וחצי. בתוך השיש של המטבח מוטבע כיור ולידו יש מקום שיכול להכיל קרש חיתוך. הסלון הוא למעשה טלוויזיה וספה קטנה שנמצאים בחלל שמפריד בין השירותים למטבח. מהמם.
אז מה היו הטעויות של בעל הנכס?
בשיחה הראשונה שלי מול בעל הנכס, הוא עשה לי סוג של ראיון טלפוני שהסתכם בלשאול אותי אם אני עובד באילת (מה פתאום, אני עובד בירושלים וכל בוקר משגר את עצמי לשם). בעל הנכס לא יודע לסנן נכון את הדיירים שלו או שמצב הנכס הביא אותו לכך שהוא יהיה נואש מספיק כדי לרדת בסטנדרט של הדייר, דבר שכמובן יפגע בו בהמשך ויצור סכסוכי שכנים.
בעל הנכס לא ערך חקר שוק ולא ידע מה האיזורים הפחות טובים של השכונה ולמעשה רכש את הדירה באיזור הגרוע ביותר שיכל לרכוש.
בעל הנכס ניסה ליצור דירה שתואמת צורך אחד כללי של השוק (דירת שלושה חדרים) בלי להבין לעומק את הצרכים האמיתיים של האוכלוסייה ולמעשה יצר דירה שאינה מתאימה לאף דייר. רווקים או זוג ללא ילדים לא זקוקים לשני חדרי שינה ומנגד, זוג עם ילד לא יוכל להסתדר עם מקלחת, שירותים ומטבח כל כך קטנים.
השכנים שגרים בחצי השני של הדירה המחולקת אינם סימפטיים וגם אם הדירה הייתה מתאימה עבור משפחה צעירה, השכנים שחולקים איתם את אותה הכניסה מהווים בעיה.
בעל הדירה מסוכסך עם שכנים רבים וגם אם לא במודע, נמצא תחת איום שבכל רגע יכול אחד השכנים לדווח על הדירה לעירייה והוא עומד מול קנסות גבוהים ביותר והוצאות שיפוץ עבור החזרת הדירה למצבה החוקי.
דמי השכירות, כמובן, נמצאים באותו רף כמו של שאר הדירות בשכונה ולא מתמכרים את החסרונות הרבים של הדירה.
להערכתי, הדירה תעמוד ריקה עוד תקופה ארוכה אלא אם בעל הדירה יוריד את מחיר השכירות לרמה שתמתג את הדירה כדירת יחיד בעלת חדר שינה נוסף כאקסטרה. במידה ולא, אני אמשיך לעקוב אחרי הדירה עד שבעל הדירה יתייאש ויתכן שתהיה פה הזדמנות לעסקת מזומן זולה (כזכור, הדירה לא חוקית ועלולה להוות בעיה בלקיחת משכנתא). כמובן שקיימות דרכים נוספות לשווק את הדירה אבל הן מצריכות יוזמה גדולה יותר שלפי הלך הרוח, לא קיימת אצל בעל הנכס.