Un po' di educazione finanziaria in più
Imprenditore della settimana Alon Gilmore
# Post 3
* L'ebraico è una lingua di genere. E oggi, due volte perché va bene - voglio che il post sia in lingua femminile, un po' di equilibrio - ma ovviamente l'intenzione è assoluta, per entrambi i sessi. Grazie.
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Circa una settimana e mezzo fa, ho costruito con Kate, la nostra responsabile della ristrutturazione a Pittsburgh, un piano di ristrutturazione per una particolare casa che stavamo visitando, in preparazione per l'affitto.
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Circa due ore e mezza fa, il mio dentista di Tel Aviv, mi ha preparato un piano di rinnovamento completo per i miei 2 denti, mentre facevo un simpatico canale radicolare che ho fatto con un terzo dente.
Ed ecco la differenza tra investire e impegnarsi.
La prima - spese di gestione - la seconda - spese di gestione.
Ed ecco la conclusione educativa che voglio trasmettere dal piccolo Case Study che abbiamo qui:
Non lesinare sul filo interdentale.
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Oggi, come ti avevo promesso, ti mostrerò come appare una recensione di un affare dagli occhi dell'imprenditore, molto prima che diventi una presentazione per un investitore. Fai una radiografia per la presentazione dell'investimento di marketing. Vuoi vedere cosa c'è dietro.
Dalla mia esperienza di lavoro con centinaia di investitori nel corso degli anni, ho scoperto che per molti di loro, tutto ciò che sembra importante in un affare - è in realtà il meno importante, e per ciò che è fondamentale, in qualsiasi transazione immobiliare loro offerta - la maggior parte di loro non presterà attenzione. Per il semplice motivo che non sono il loro lavoro quotidiano. Non so cosa farà lì il mio dentista, ma non sono affatto interessato. lei disse? Io faccio. Come mai? Per un solo motivo. Perché mi fido di lei.
Nessuna conoscenza teorica sostituisce la conoscenza acquisita dall'azione. È impossibile imparare a nuotare per corrispondenza.
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Poi è venuto da noi gli sviluppatori, un affare multifamiliare. Supponiamo un edificio residenziale, supponiamo 100 unità (appartamenti),
Ogni unità (o porta) ha un prezzo di $ 50,000, il che significa che l'intero progetto ci costa $ 5 milioni di verde. Destra?
Supponiamo che la transazione rientri nella nostra area di attività e quindi si procederà dal presupposto che l'area della shell, la shell dei dati macroeconomici, tutto sia verificato e approvato. Andiamo avanti.
Ricordi che ho scritto che, a differenza delle case, dei singoli, che dipendono dai prezzi di mercato, in multipli il gioco è Performance.
L'edificio è un business. Ogni appartamento non ha un padrone di casa. Ma l'intero edificio appartiene a un unico proprietario. Ed è la società immobiliare di proprietà degli investitori. E la sua funzione, quella di dare buona abitazione agli inquilini, e di lucrare ai proprietari dell'immobile.
Cerchiamo per esempio un immobile che abbia una distorsione di mercato: l'affitto è sensibilmente inferiore a quanto è consuetudine in zona. Oppure un immobile che storicamente è andato davvero male, oppure il proprietario semplicemente non vuole/non può ristrutturare per migliorarsi ed è disposto a venderci ad un prezzo inferiore al valore.
O l'occupazione della proprietà è bassa. Vogliamo un asset a cui aggiungere valore, per migliorare il reddito operativo.
Perché voglio che il reddito operativo salga? Awwwwwwwww……. Sai mostrami i soldi?
Quindi questi soldi sono proprio qui. Dove sono i soldi? Ecco i soldi. Nel miglioramento dell'utile operativo. O chiamato NOI- Reddito Operativo Netto
E cos'è veramente? Questo è un numero. Un numero che riassume il reddito annuo che abbiamo dalla proprietà, (affitto, lavatrici, ecc.) tutto ciò che nell'edificio ci fa guadagnare. Di cui riduce le spese operative (necessità fiscali? Necessità assicurative? Elettrodomestici? Manutenzione e manutenzione, necessità di gestione?, pubblicizzare la proprietà a nuovi inquilini, necessità? Necessità!)
Il NOI è così importante, perché è la base per valutare l'immobile, e se riusciamo ad aumentarlo (questa linea di profitto operativo) avrà un effetto così drammatico sul valore dell'edificio o dell'intera proprietà, (I ti accenderà su quello, un altro secondo).
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Quindi, un attimo prima di andare ad esaminare un affare attraverso gli occhi di un imprenditore, ecco alcuni concetti base degli asset produttivi di reddito, senza i quali è impossibile andare avanti. Per coloro che non sono formati nei concetti c'è un momento di apprendimento qui. Ti stai registrando? - Tasso limite
È molto importante capire: è una percentuale stimata di rendimento che l'immobile genererà sul nostro investimento. Quindi abbiamo detto che il prezzo di vendita del nostro edificio è di $ 5,000,000. E supponiamo che avesse un NOI (utile operativo, ricordi) di... numeri di colpi? Dai, $ 300,000 all'anno.
Quindi in questo caso il Cap sarà del 6% (300,000 / 5,000,000) un calo perso? Torniamo indietro velocemente: supponiamo che dopo aver acquistato la proprietà, a differenza del precedente proprietario, accettiamo animali domestici negli appartamenti.
E ovviamente addebitiamo altri 30-40 dollari al mese (molto accettabile). Non parlo nemmeno più di rimodellamento - solo un piccolo esempio di un piccolo miglioramento del profitto, per NOI. Quanto pensi che valga l'edificio adesso? Contiamo: $ 35X 100 unità X 12 mesi = $ 42,000 in più all'anno.
Quanto fa $ 42,000 diviso per 6% (il cap)? Signora, la risposta è $ 700,000. Sì. In questo edificio, abbiamo aumentato il suo valore di $ 700,000 solo perché hai permesso a tutti di portare i propri animali domestici.
E se questa situazione rimane abbastanza a lungo, allora la banca, quando rimborseremo il prestito, ci darà 5.7 milioni di dollari e non al suo valore attuale. Hmm?
Magia. Multifamiliare.
C'è un'enorme citazione di Woody Allen, penso, per la quale sto morendo dalla voglia (sulla citazione), dice: "C'è solo una cosa che mi separa dal genio - e questo sono io.
Poco prima che ora tutti voi vogliate cercare di inondare gli appartamenti degli Stati Uniti di animali, fermatevi un secondo e ricordate che questo è solo un semplice esempio per illustrare cosa può fare il potere di aggiungere valore a una proprietà a reddito. La realtà è che un tale miglioramento si trova solo nei post. La realtà è più dura e più complessa.
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Quindi quello che dobbiamo sapere e ottenere dal nostro venditore e dalle nostre fonti sono questi dati: qual è il NOI dell'immobile e qual è il cap nella zona. (Il limite varia da zona a zona e da quartiere a quartiere). High cap - prezzo più basso. Low cap - prezzo più alto. (E sia i rendimenti che il rischio più basso). Quindi so per NOI quanto vale l'asset, (NOI / Cap rate)
Flusso di cassa Flusso di cassa: più facile da spiegare, davvero molto semplice. È lo stesso NOI, solo tu riduci il costo del finanziamento (il mutuo). Quindi si ottiene il flusso netto.
E l'ultimo prima di iniziare a giocare - Cash On Cash - un termine molto divertente. Cercherò di spiegarlo in un modo diverso dal solito. Ci serve sapere quanto velocemente crescono i nostri soldi. Se abbiamo investito in azioni diciamo $ 100, quella cifra ci dirà quanto velocemente recupereremo l'investimento. Se restituiamo l'intero importo entro 10 anni, significa che il nostro COC è del 10% annuo. Com'è facile? ***
Quindi, quando stai considerando un accordo agli occhi dello sviluppatore, ciò che chiamiamo due diligence, vuoi controllare quali risultati produce oggi questa proprietà. Destra? Per cosa stiamo pagando?
Dove lo vedi? Non andremo troppo in profondità, probabilmente sei comunque stanco della sezione precedente, ma in generale ci sono 2 rapporti per questo: un pratico rapporto profitti e perdite, (effettivo) e c'è il pro forma (descrive cosa il potenziale potrebbe essere).
Di solito il venditore si sforzerà di vendere proforma, ma ci atterremo a Actual.
Vogliamo vedere: Tassi di occupazione economica: non solo quanti inquilini ci sono attualmente, ma quanti inquilini stanno pagando. Ovviamente vogliamo vedere entrate superiori alle nostre spese e al nostro NOI
Vogliamo vedere che il NOI è superiore ai pagamenti previsti per i finanziamenti bancari.
Per quanto riguarda il flusso di cassa, molto semplice, deve essere positivo.
Successivamente voglio controllare proprietà simili nella zona, e fare un confronto tra tutte per quanto riguarda SHAD, prezzo per porta, prezzo per SF, per quanto riguarda i tassi di occupazione, vedi che stiamo parlando della stessa CLASSE.
Poi, quando ho tutte le informazioni (è enorme, la ricerca è di molti giorni per immobile), calcolo il ritorno sul progetto, piano il tipo di finanziamento che accompagnerà il progetto (di solito un prestito a palloncino per i primi anni, che paga solo gli interessi e rifiuta il capitale, per produrre un flusso di cassa il più veloce e spigoloso possibile).
Dopo che ho tutto, compreso un rapporto di ispezione di una società di ingegneria edile che mi rivela quanti lavori di ristrutturazione devono essere fatti all'interno degli appartamenti e dell'involucro esterno per massimizzare l'affitto - costruisco un business plan interno, chiamato in linguaggio professionale "Sottoscrittura" che sarà successivamente presentato alla banca finanziatrice nell'ambito dei documenti del prestito. E da esso emergerà anche il business plan per gli investitori e le presentazioni di marketing per le assunzioni. Quindi so quanto sono disposto a pagare per la proprietà. Naturalmente offre molto meno.
Quindi abbiamo chiuso, è tutto fantastico.
Costruisce un business plan.
Il piano è composto da: il costo di acquisto, il costo dei lavori di ristrutturazione, l'ammortizzazione (fondi di riserva), i costi di chiusura (mediatori, società titolare, procuratore, ecc.). Marketing, due diligence, legale e sempre più blu che è in riva al mare.
Comprende anche le entrate previste, il ritmo di avanzamento dei lavori di ristrutturazione e miglioramento e, naturalmente, i costi del finanziamento bancario.
Il risultato è un rapporto L&P, un conto profitti e perdite, che racconta effettivamente la storia dell'investimento.
E quando so da tutto questo, qual è il ritorno del progetto (non per l'investitore, ma per il progetto) e so quanti soldi devono essere raccolti per l'equità - da questo inizio tagliando in unità di partecipazione (che diventare qualcosa come lo stock dei partner di progetto che lascia anche dei beni).Il partner per l'imprenditore - che sarà simmetrico per il contributo di tutti al progetto.
Poi- ci sono anche rendimenti attesi a livello di ciascun investitore in base alla sua unità di partecipazione.
E infine - se i numeri funzionano, allora dai: Show Time. Crea una presentazione e preparati, per te investitore, a reclutarti per una partnership.
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Ora sai qual è l'investimento, quanti soldi e quando ti torneranno in ogni fase, sai da dove provengono questi soldi e qual è la logica economica dietro. Sai, ci deve essere una logica nella storia di ogni proprietà che ti viene offerta. Devi solo capirlo dal punto di vista imprenditoriale.
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Non c'è dubbio che ho saltato / dimenticato / omesso un'infinità di passaggi lungo il percorso. L'obiettivo non è fare un corso di imprenditorialità qui.
Tutto quello che volevo era mostrarti cosa è possibile per te. E perché faccio quello che faccio.
E perché l'educazione finanziaria è importante quanto sapere cosa è salutare per te mangiare e come camminare con gli occhi aperti.
E abbiate paura del fatto che nessuna previdenza sociale/fondo di previdenza/Stato di Israele sarà lì quando dovrete vivere della vostra pensione, se non vi assumete la responsabilità e iniziate a prendervene voi stessi. da quando? da ieri.
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Penso sempre che ci sia davvero molto da imparare e sapere, non finisce mai. E può essere .Travolgente
Non rinunciare all'educazione finanziaria per te e il loro bambino, anch'io sto imparando costantemente. Questa è la nostra vita.
Inoltre, consolati, ricorda sempre che ci sarà sempre qualcuno che ha imparato più difficile di te.
Chiedi al mio dentista.