Offerte di miglioramento o immobili redditizi?
"Imprenditore della settimana" Dekla Assulin #post 3
Sono un flipper nel cuore.
Non c'è niente come finire una bella capriola e vedere il brutto anatroccolo che era iniziato come una casa rotta, marcia e ammaccata, con mal di stomaco di "come diavolo faremo a rimanere nel budget?!" Si trasforma in uno splendido cigno con mobili e scenografia perfetti dopo aver ovviamente rispettato il budget perché abbiamo preso in considerazione livelli profondi di fattori di rischio.
La tensione e l'attesa delle foto e dei video da parte dell'appaltatore, per poi vedere la trasformazione avvenire in tempo reale, non ha prezzo.
E, naturalmente, la linea di profitto alla fine quando arriva un acquirente che vuole davvero vivere con la sua famiglia nella nostra casa! (Sì, sì, a volte ci innamoriamo delle risorse) è un accordo finale perfetto per l'intero processo.
Anche oggi, quando siamo immersi nel settore degli affitti, quando ci imbattiamo in una buona svolta, non c'è dubbio che lo faremo, ma come attività secondaria rispetto alla nostra attività principale: gli affitti.
Allora perché, dopo tutta questa introduzione, abbiamo scelto di concentrarci sulla resa immobiliare e non sui capricci?
Perché oggi, in un periodo di crisi e recessione globale, comprendiamo che dobbiamo limitare il rischio negli investimenti, soprattutto per gli investitori, al minimo necessario. Concentrarsi su investimenti solidi e non rischiosi e distribuire i rischi.
Gli investimenti redditizi generano flusso e possibilità di reddito aggiuntivo, che è esattamente ciò che sentiamo come una necessità dagli investitori, quando purtroppo la questione del costo della vita non scompare dall'agenda e l'inflazione divora i profitti dei depositi.
Se due anni fa la maggior parte degli investitori con cui abbiamo parlato voleva intraprendere progetti di miglioramento, oggi la tendenza è esattamente opposta. Gli investitori preferiscono meno rischi anche a prezzo di profitti solidi.
A differenza dei progetti di miglioramento o di nuova costruzione, i ricavi da affitto sono fissi e prevedibili (con la necessaria cautela perché dopotutto si tratta di immobili in locazione).
Un'analisi dell'andamento degli affitti negli Stati Uniti in generale e a Milwaukee in particolare, nell'ultimo decennio, mostra che anche in tempi di recessione e crisi, gli affitti tendono a rimanere stabili o addirittura ad aumentare.
Se prendiamo la recessione causata dalla crisi dei mutui subprime nel 2008, si può vedere che c’è stato un aumento degli affitti a Milwaukee (e negli Stati Uniti nel loro complesso) in contrasto con la tendenza al ribasso dei prezzi degli appartamenti.
Uno dei motivi è che l’affitto di un immobile è una spesa fissa molto difficile da ridurre. Anche se c'è una recessione, le persone hanno ancora bisogno di vivere da qualche parte, e a Milwaukee la concorrenza per ogni casa in affitto è molto forte, quindi gli affittuari "mantengono davvero" le proprietà e preferiscono non andarsene.
A proposito, anche oggi, nonostante la recessione, vediamo un aumento degli affitti a Milwaukee rispetto allo scorso anno.
Un altro motivo importante per cui investire in asset redditizi è significativamente meno rischioso rispetto ad accordi di miglioramento è il fattore leva. Quando attualmente prestiamo agli investitori in operazioni di locazione, non esiste alcun parametro di leva finanziaria (americano) nella transazione, ciò è ovviamente dovuto all'ambiente di tassi di interesse elevati in cui si trova oggi il mercato.
(Altre volte, quando il tasso di interesse tornerà ad essere sano, questo è sicuramente qualcosa che dovrebbe essere preso in considerazione perché la leva finanziaria è uno strumento finanziario molto importante).
In questo modo gli investitori non sono affatto esposti alle oscillazioni dei tassi negli USA e ai costi di un prestito locale e beneficiano in cambio di un forte mercato locativo che resiste anche in tempi di crisi.
Quindi sì, stiamo vivendo un momento economicamente difficile, ma non c’è motivo di fermarsi. È necessario gestire i rischi ed effettuare controlli approfonditi prima di concludere un accordo e, se fatto con saggezza e attenzione, non c'è motivo per non generare profitti e rendimenti da esso.
Nella foto c'è un adorabile single a Milwaukee che è stato acquistato per il nostro investitore e sta fruttando l'affitto.
Sentiti libero di commentare e porre domande. Prometto di rispondere a tutti.
A domani
