Come decidere con chi investire nel settore immobiliare - Parte I

Imprenditore della settimana Alon Gilmore # Post 4

Oggi Parte A: Per gli investitori: come scegliere un gestore / imprenditore degli investimenti con cui correre con + fiducia nell'investimento.
Domani Parte B: Per gli imprenditori: come un investitore sceglie di correre con lui + condotta nel reclutamento e nel marketing.
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Arriva il momento in cui capiamo.
Non siamo davvero nel settore immobiliare. È solo il dispositivo.
Il nostro vero business sono le Relazioni
Con un team locale, con gli investitori con noi, con la società di gestione, con i nostri inquilini, con il prestatore, con tutti.
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Sono seduto con un investitore interessato a iniziare a investire negli Stati Uniti.
Anche se ho sentito la stessa preoccupazione dozzine di volte, non solo la sento, ma in realtà la ascolto.
Viene con suo figlio e mi racconta, anche se vuole investire, di tutte le obiezioni e gli avvertimenti che la famiglia le "consiglia" di investire, e quanto è rischioso investire, ed è meglio mettere un risparmio piano, e gli Stati Uniti sono molto lontani, In TV, quello che ha tradito, e quelli che sono scomparsi, ecc...
Non sono sicuro di aver capito perché è venuta a incontrarmi in primo luogo, probabilmente aveva bisogno di rinforzi, è stato molto tempo fa.
La famiglia è preoccupata. è chiaro. Non c'è nessuno come me per capirlo.
Tuttavia, non c'è nemmeno nessuno come me a capire come i "consigli" che ha ricevuto dalla sua famiglia siano davvero pericolosi.

(Non ho ritenuto opportuno convincerla che sono un imprenditore immobiliare a cadenza quotidiana e non un educatore finanziario, tranne questa settimana…).
A parte 12 anni in una delle più grandi case di investimento del paese nel mercato dei capitali, anche nel settore immobiliare - ho accompagnato molte centinaia di investitori immobiliari negli Stati Uniti negli ultimi anni, ho visto e vissuto queste montagne russe emotive.
Inoltre, investo anche, prima ancora di prendere l'iniziativa.
Un investitore che ha subito perdite e guadagni. So esattamente come ci si sente.
L'intensità del dolore di perdere 30 dollari è maggiore dell'intensità della gioia di un intervallo di 60 dollari, e non ditemi che non è vero.
D'altra parte, vogliamo costruire la nostra pensione privata con la massima fiducia possibile.
Quindi cosa fai ???
Primo: ricorda qual è la tua strategia di investimento, dal post 1.
Secondo: incontra chi gestirà il tuo investimento.
E i lavoratori - entra negli investimenti con gli occhi aperti:
Capire in profondità quali sono le possibilità e quali sono i rischi e scoprire negli incontri "qual è il peggio che può succedere"?
Comprendi la realtà così com'è: non più bella di com'è, ma nemmeno peggiore.
E se sai cosa fare-
Sono qui per dirvi che è possibile costruire un reddito passivo fino a raggiungere la libertà economica - senza correre rischi inutili,
Senza cercare di "temprare" il mercato, non stiamo scommettendo sui nostri soldi
Senza prendersi cura degli inquilini
Senza cercare l'investimento d'oro da cui diventi ricco senza rischi entro un anno, perché non esiste un animale del genere.
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Naturalmente anche questa invenzione israeliana aveva un "ritorno garantito"...? (spero che il fenomeno sia scomparso dal mondo).
Voglio fare un passo in più, e dare i miei 2 centesimi di fiducia, ma da una posizione leggermente più alta rispetto all'analisi tecnica, cosa te ne frega.
Vogliamo di sicuro. Che qualcuno ci garantisca il profitto, il ritorno, il programma, che il chirurgo riuscirà in qualsiasi intervento chirurgico, che l'avvocato vincerà il mio caso e il massimo, e che il consulente finanziario raddoppierà il reddito per noi, che qualcuno si prenderà la responsabilità da noi fino in fondo.

La fiducia è un bisogno fondamentale.

Ma la verità è che la vita non è sicura, lo sai.
Nessuno può metterli al sicuro, non c'è modo di garantirli e la verità - va bene così.
La fiducia assoluta è una finzione, non importa quanta fiducia acquisisci, non ti darà mai. Come mai?
Perché in questa nostra esperienza, chiamata “vita”, è semplicemente innaturale.
Ora siamo qui, e domani o tra un'ora? chissà?
Ora ho risparmiato per un anno su Milky and Cottage e in un attimo un malfunzionamento dell'auto mi costerà migliaia di shekel.
Cerchiamo sicurezza nelle banche, e nei contratti, nelle assicurazioni e nei tribunali, e pensiamo di essere ora preparati perché tutto sia "sicuro", ma la verità è che non raggiungeremo mai la sicurezza assoluta.
Imprenditori come noi se ne sono andati. Una banca d'affari, una delle più grandi al mondo, attiva da 158 anni, dal 1850 - un simbolo di stabilità, e che sicurezza! E il 15 settembre 2008, questa banca di investimento, Lehman Brothers, ha dichiarato bancarotta.
E con noi? 10 anni fa Quanto valeva la firma di Nochi Dankner? Qualunque cosa !
Quanto vale oggi?
Sentirete un'assurdità che farà grattare la testa ad alcuni di voi.:
Alcune persone hanno paura di investire nel settore immobiliare negli Stati Uniti. Va bene, molto legittimo.
Ma hanno centinaia di migliaia di shekel in fondi di previdenza e fondi senza essere a conoscenza delle commissioni di gestione a loro addebitate, a volte il 30% dei risparmi durante il periodo (sì, sì!).
E se pensassi che fosse assurdo - cosa ne diresti, in modo che queste case di investimento possano fornire a coloro che hanno paura di investire nel settore immobiliare negli Stati Uniti - ritorni, investono i loro soldi, tra gli altri posti ...
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Non sto dicendo che non dovresti investire in sicurezza, scrivo il contrario da un'intera settimana. Dico che arriva il momento in cui la responsabilità di farlo è su di te.
Fallo e fidati che la piena fiducia non arriverà mai.
Ed è ancora possibile controllare i livelli di rischio finanziario - e l'unica cosa pericolosa è lasciare che la banca erosi i tuoi soldi a suo favore, perché la banca ti ha detto per decenni che è il posto "sicuro" per te.
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“Allora va bene, Alon, ti ho preso, sono lì:
Continui a dire che è giunto il momento di fidarsi.
Ma sono davvero esausto dal marketing e dal controllo delle offerte, sono tutti così gentili e avvincenti, ma alla fine della giornata non ho agito di nuovo perché:
Come faccio a sapere con chi andare? Come determinare la strategia di investimento, quanto profitto aspettarsi e anche - parliamo dell'elefante che è di fronte a noi in tutta la sua altezza: come stare attenti ai ciarlatani? ”
Quindi qui, senza inviarti link o scaricare una guida, qui l'ho confezionato per te.
Primo: adeguare le caratteristiche dell'investimento alla mia strategia:
Quindi, come ho detto, l'investimento ha 3 elementi di base: sicurezza, rendimento e liquidità.
Uno deve rinunciare a uno di loro.
Sai già che credo nel reddito di cassa a vita da investimenti immobiliari in edifici residenziali:
E nelle transazioni di flusso di cassa in attività che vengono acquistate ben al di sotto del valore di mercato e che presentano un sano elemento di miglioramento.
Oltre alla sicurezza extra che il settore immobiliare ha sul mercato dei capitali, secondo me, c'è anche una bassa correlazione con il mercato dei capitali rischioso, e lo vediamo di più quest'anno.
Dispersione:
Disperdere, disperdere e disperdere di nuovo. Non acquistare una casa indipendente per il controllo remoto. La dispersione aiuta notevolmente a non perdere denaro.
Una casa indipendente, la cui riparazione è imprevista o l'assenza di un inquilino per 6 mesi, può finire con un ritorno di due anni.
Se una situazione del genere si verifica in un'unità di un edificio plurifamiliare di 50 appartamenti, il danno è nullo negli anni Sessanta, per di più dovrebbe essere calcolato correttamente nel business plan in anticipo. (Spero..)
Distribuzione delle entrate:
Regola pratica: i profitti tra gli investimenti immobiliari dovrebbero essere divisi tra il reddito da locazione e le plusvalenze. Entrambi hanno bisogno di "sedersi" su un ottimo affare già nell'acquisto.
Il primo ha il controllo, il secondo è più speculativo.
Assicurati che la parte del contratto di locazione generi un reddito stabile e fisso e di aver compreso quale sia il valore aggiunto previsto per il progetto. Ecco perché stai investendo negli Stati Uniti. Questo è ciò che contribuisce a una migliore notte di sonno. Assicurati di trovarti in un'area con ottimi dati sull'occupazione e sul reddito. Sono i tuoi inquilini che lavorano in questi posti.
Per quanto riguarda la parte di uscita: nessuno ha una sfera di cristallo, quindi assicurati di inserire l'accordo al di sotto del suo valore di mercato e nelle aree di domanda.
L'uscita viene effettivamente effettuata all'ingresso dell'investimento, ricordi?
Non siamo solo noi nel settore degli investimenti in flussi di cassa.
Anche quando il valore del terreno del campo può cambiare, l'albero continuerà a dare frutti (affitto).
Ed ecco la cosa più importante. Se c'è qualcosa che prenderai da questo post, questo è ciò che è scritto da qui:
E soprattutto: scegliere un gestore degli investimenti o una società imprenditoriale:
Prime cose da evitare:
Ci saranno persone che potrebbero essere arrabbiate con me, per la seguente regola, va bene:
Lavora direttamente con società di marketing che non sono imprenditori locali:
Sarò breve e dirò semplicemente: non investire in società di marketing che non siano l'imprenditore locale stesso.
Non per questioni di integrità Dio non voglia, e non perché l'investitore non sia importante.
Ma a causa del modello stesso, semplicemente non funziona.
Controllo: la quantità di anelli nella catena (la quantità di potenziali punti di guasto) L'investimento tra te, l'investitore, e fino all'asset, che richiede il controllo completo, sarà troppo grande. Le società di marketing non hanno davvero alcun controllo sulla gestione degli investimenti.
Nelle società di marketing che sono "l'uomo di mezzo" le persone che testano e decidono l'investimento - non sono le persone che lo gestiranno per te. E la maggior parte delle volte non ci saranno quelli in comunicazione con te, non saprai nemmeno chi sono.
Gli analisti e gli addetti al marketing con le magliette con i bottoni delle società di marketing, che vendono l'investimento, non hanno mai visitato la proprietà, alcuni non sono nemmeno stati negli Stati Uniti!
E a questo aggiungi il fatturato dei dipendenti (dipendenti) in queste aziende, che oggi sono qui domani sono in un'altra azienda, senza alcun impegno personale nei tuoi confronti.
Da dove l'ho imparato? Semplicemente, c'ero anche io. E come ricordi, è stato il mio motivo per uscire e avviare la nostra azienda.
Lo sviluppatore locale sul campo - conosce ogni urto in ogni proprietà nel progetto.
Quando l'azienda sta mediando, non ha un tuo interesse comune, per definizione. La sua struttura di profitto è diversa e per la maggior parte non è soggetta all'esito del progetto.
Peggio ancora, c'è il pericolo che i suoi costi di intermediazione possano riflettere il fatto che tu stia effettuando una transazione a un valore superiore al valore della proprietà che Dio non voglia, invece del contrario, e non devi permettere che ciò accada.
*** Nota importante: va benissimo lavorare con un marketer, se ti indirizza alla società imprenditoriale e non ti addebita alcun compenso per questo.
Entrata al di sotto del valore di mercato:
Al! Investi in un immobile al valore di mercato o superiore. Anche del 10% al di sotto del valore, è come una voce di valore se si prendono in considerazione le commissioni di intermediazione nell'acquisto e nella vendita.
È necessario assicurarsi che l'investimento totale sia significativamente inferiore al valore dell'immobile ALL-IN.
Investimento in un prospetto
Questa prospettiva è una sicurezza, dici?
Quindi un prospetto non garantisce nulla. Non hai nulla di cui essere impressionato investendo in un prospetto. Costa centinaia di migliaia di shekel che voi investitori finanzierete e in cambio non vi garantirà nulla.
È meglio di una presentazione, perché puoi raccontare meno storie, ma non ti garantisce nulla.
L'investimento immobiliare negli Stati Uniti non è così interessante nel prospetto scritto da uno studio legale in Israele, né dalla Israel Securities Authority.
Pertanto, l'elemento più importante di tutti:
Chi gestisce il tuo investimento? persone.
Investi nella scelta dei dirigenti prima di investire. Alla fine, sono sempre le persone.

Non c'è niente di più importante di questo. Semplicemente non c'è.
Incontra la persona che gestirà il tuo investimento e le tue finanze.
Verificare il loro livello di controllo sulle società di gestione.
Sentili. Sarai convinto che il loro insieme di valori, e la loro frequenza, ti fanno bene e proprio nello stomaco. L'intuizione è uno strumento decisionale straordinariamente di supporto e può aiutare con dilemmi significativi.
Scelta del percorso di investimento:
La gente pensa che i beni edili siano sempre rischiosi e che nei beni multifamiliari sia impossibile perdere soldi.
Questo non è vero! Tutto dipende quasi dalla gestione.
Destra. Nel settore immobiliare ci sono anche cose fuori controllo, molto vere. E c'è anche un potere superiore. Nessuno ha detto che l'immobiliare è un impiegato di banca, vedi la clausola di sicurezza sopra.
Eppure, per quanto riguarda ciò che è effettivamente controllato, tutto è nella gestione. Con competenza ed esperienza.
Anche una cattiva gestione mediocre a volte può prosciugare tutti i soldi degli investimenti.
Per quanto riguarda le commissioni della società di gestione: ogni imprenditore e ogni azienda ha diritto a commissioni e profitti nell'ambito della sindacazione, va bene ed è giusto. Non vuoi che il tuo imprenditore non realizzi un profitto.
Ma, e c'è un grande ma:
Minore è la percentuale delle commissioni che l'azienda addebita dipende dal successo del progetto e viene comunque riscossa - questo crea un maggiore conflitto di interessi con te, l'investitore. Inoltre, è sempre positivo che l'imprenditore sia con te nell'affare anche con il cappello da investitore.
Ricordare:
È meglio investire con un buon gestore in un cattivo settore, che investire con un cattivo gestore in un buon settore.
I gestori degli investimenti che sono anche imprenditori del settore sono molto meglio dei gestori degli investimenti istituzionali, talentuosi come sono, non solo per i motivi che ho scritto ma anche per il fatto che oggi lavorano qui, domani altrove.
Nel libro Portfolio Management di David Swanson, ha mostrato una differenza del 17% (!!!) nel rendimento annuale dei buoni gestori rispetto a quelli cattivi su quegli strumenti di investimento.
Il mercato è sempre più grande degli asset, tutti sanno che devi comprare a buon mercato e vendere a caro prezzo.
Alla fine della giornata tutti gli imprenditori sono nello stesso mercato e nello stesso gioco.
Alla fine, tutto si riduce alla gestione.
E infine:
Incontrerai sempre gli imprenditori stessi, che sono le persone sul campo e sono quelli che gestiscono il tuo investimento. Assicurati che controllino gli asset e la società di gestione (critico).
Dopo tutti i dati e i dati aridi, assicurati che loro, gli amministratori, le persone, ti "passino accanto" anche a livello dello stomaco e dell'intuizione, indipendentemente dal fatto che siano simpatici o meno, e se qualcosa è giusto o sbagliato - ascoltalo.
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Ricorda che anche come investitori hai una responsabilità: esaminare e capire cosa ti offre l'operazione e comprendere il livello di rischio fino alla fine.
E infine, ricorda cosa ha detto Warren Buffett sulle qualità dei gestori degli investimenti:
“Cerca integrità, intelligenza e vigore. Se non ti assicuri del primo, gli altri due ti elimineranno".

תכל'ס.