Nuova costruzione, cos'è un buon business plan e come valutare un investimento

#יםמהשבוי# Dor Goldstein # Post 5#
Il primo post che trattava di macro descriveva una situazione che esiste nella maggior parte degli Stati Uniti, dove le case vengono ancora vendute vicino al prezzo di costruzione.
È possibile nella costruzione concentrata in grandi quantità ridurre i costi e raggiungere una sorta di redditività, personalmente mi collego più alla qualità che alla quantità, principalmente perché poi puoi creare cose belle e investire nei piccoli dettagli, rispetto a lavorare a peso dove tu devo ridurre ogni dettaglio perché tutto è in multipli.
In pratica, 10 appartamenti in una zona costosa possono costare fino a 100 case in una zona economica.
Per illustrare, nei buoni quartieri di Brooklyn gli appartamenti vendono per oltre $ 1,500 al piede. In termini israeliani, un appartamento di 100 metri costa un milione e mezzo più o meno dollari.
A New York come metropoli, i prezzi sono alti e il livello di difficoltà di conseguenza. Ci sono innumerevoli fattori che possono aumentare il prezzo, ritardare, bloccare e complicare un progetto. Gli imprenditori che non hanno esperienza nell'area specifica incontreranno problemi e si discosteranno dal piano.
Dalla necessità di tali difficoltà, si presenta l'opportunità, affitti flip e altre iniziative che richiedono un capitale e una conoscenza relativamente bassi, quindi c'è una forte concorrenza.
Nelle nuove costruzioni, la concorrenza è molto più bassa.
La quota di profitto è solitamente di circa il 100% del patrimonio netto.
La cosa più bella dell'intera storia è che puoi influenzare una certa strada o quartiere e piantare lì un edificio che rimarrà per sempre, come una statua o un'altra opera d'arte.
Come investitore, i progetti di questo tipo restituiscono il massimo con uno sconto e l'esecuzione è buona, nei due progetti attuali che sto attualmente eseguendo un piano conservativo raggiunge un rendimento annuo vicino al 20%.
La volatilità è elevata e i progetti possono essere ritardati,
Un esempio di piano aziendale sano rispetto a un piano eccessivamente ottimista e ambizioso, userò due esempi reali.
In passato, prima che io entrassi in campo, mio ​​padre ha investito con un fondo che, per il bene della nostra storia, si chiamerà fondo di registrazione (come per impressionare) in un progetto per il quale il fondo ha raccolto, si prega di notare, il fondo cresciuto, non è l'imprenditore, guadagna in questo modo o in quello, e nella disposizione che faceva il fondo, l'imprenditore guadagnerebbe anche in questo modo
In pratica, per ogni dollaro che uscirebbe dalle tasche dell'investitore, nel progetto andrebbero a finire solo 80 centesimi, il resto pagherebbe ogni tipo di compenso, gestione, reclutamento, ecc, ecc.
Ciò significa che il progetto inizia con meno 20%.
Il primo difetto è il modello del fondo, quando il suo profitto è sotto forma di "una sorta di commissione falsa" il suo interesse diventa quello di realizzare più volume possibile e non necessariamente progetti con alte probabilità di successo. La frase azzardo morale descrive una situazione in cui prendere i soldi non comporta la responsabilità per i soldi, in questo esempio, oltre al fatto che non c'è alcuna responsabilità, vale anche la pena che il fondo faccia semplicemente quanta più raccolta fondi possibile. ..
Secondo fallimento, il piano era quello di trasformare un edificio di 8 appartamenti in una casa di lusso e venderlo per 21 milioni di dollari... Non è necessario capire nulla di immobiliare per sapere che ci sono molti più potenziali acquirenti per 1 milione rispetto a 20 m.
Avanti veloce, il prockit è fallito, gli investitori hanno perso tutto, il fondo di registrazione e lo sviluppatore hanno guadagnato la loro commissione.
Al contrario, nel mio progetto iniziato sei mesi fa, ho raccolto io stesso il capitale, ho messo una cifra di 7 cifre in shekel, quindi dall'inizio è chiaro che ho qualcosa da perdere come imprenditore, ed è chiaro che credo nel progetto e nel piano.
Il programma, hai costruito 6 appartamenti a prezzi di 1.7 m in media, il che è normale per la zona, non salta sopra la media e non ha bisogno di qualche miliardario per acquistare il mio prodotto, c'è gente comune che compra appartamenti del genere tutto il tempo .
Una bassa leva finanziaria, circa il 60% del costo totale, significa che l'edificio finito ha meno del 40% del valore dovuto su di esso, lasciando molta flessibilità in caso di ritardi. Il rischio di perdere il capitale proprio nel settore immobiliare è prima di tutto leva.
L'elevata leva finanziaria insieme a spese e ritardi non pianificati possono finire in una situazione in cui il debito supera il valore della garanzia (l'attività acquistata con l'equità)
Un breve riassunto e una frase che vale la pena ricordare: "Non dovresti fidarti delle persone, è meglio fidarsi della situazione"
Un imprenditore che investe un rispettabile capitale sociale, che conosce il compito, che fa leva in modo ragionevole e il cui business plan non ha bisogno di "favori di nessuno", significa che non fa affidamento su un'approvazione eccezionale del comune o di un acquirente eccezionale o di qualsiasi altro evento eccezionale per il successo del piano.
Questa è una situazione che mette l'investimento nelle mani giuste, perché l'imprenditore deve farlo funzionare, i numeri raccontano come al solito.
Questo non significa che gli errori non possano accadere, ma significa che la decisione è stata presa sulla base di corretti fattori realistici e non su sentimenti o fiducia nell'uomo che purtroppo tendono a deludere.
Inoltre non significa che non ci siano brave persone nel campo, conosco personalmente diversi imprenditori che hanno restituito agli investitori più di quanto dovevano perché si sentivano delusi o perché un investitore aveva bisogno di soldi prima della fine del progetto, ecc. .
Ma anche qui la situazione gioca un ruolo, se il piano è buono e la leva è giusta allora l'imprenditore ha la possibilità di essere “grande”.
Foto di due edifici in costruzione a Brooklyn
6 appartamenti ciascuno