Immobili pignorati
#Innovatore della settimana Chen Goldstein
# Post 4
Immobili pignorati
Chiunque abbia investito nel settore immobiliare conosce il detto
Il profitto nel settore immobiliare è già realizzato al momento dell'acquisto.
Che cosa significa?
In ogni transazione commerciale vogliamo comprare a buon mercato e vendere a caro.
La differenza tra il costo di acquisto e di vendita è il nostro profitto.
Nel settore immobiliare ciò significa acquistare un immobile al di sotto del prezzo di mercato.
In questo modo il nostro profitto è garantito.
Ci sono tutti i tipi di modi per acquistare una proprietà al di sotto del prezzo di mercato.
Per esempio:
- Acquistare un immobile diroccato non abitabile e ristrutturarlo.
- Acquista tramite un broker che si rivolge direttamente ai proprietari di immobili che non avevano intenzione di vendere.
- Compra un appezzamento di terreno e costruiscine uno nuovo.
Alla fine, il nostro intero investimento (proprietà o lotto + ristrutturazione o costruzione + intermediazione, avvocato, ecc.)
Dovrebbe essere inferiore al valore di mercato della proprietà, così possiamo realizzare un profitto.
Nel mio metodo, ciò significa acquistare proprietà pignorate.
Dopo averlo fatto decine di volte, posso dirti che è possibile acquistare immobili al 50% e anche al 70% al di sotto del loro prezzo di mercato.
איך זה עובד?
Accade spesso che i proprietari di immobili non riescano a far fronte alle rate del mutuo (soprattutto quando i tassi di interesse salgono) e la proprietà va in pignoramento presso il tribunale distrettuale.
Il tribunale non cerca di realizzare un profitto, ma solo di coprire il debito ipotecario del proprietario. E il debito può essere notevolmente inferiore al valore di mercato della proprietà. Anche la metà del prezzo o molto meno. In molti casi è un decimo del valore della proprietà.
Quindi il tribunale mette all'asta la proprietà e, a quanto pare, non siamo gli unici a fare offerte.
Con ogni offerta (in mano) l'importo aumenta di $100. Ogni volta che qualcuno aumenta il prezzo, c'è un timer di un minuto durante il quale può essere fatta una nuova offerta. Se dopo un minuto intero il prezzo non è stato aumentato, l'asta termina e vince l'offerta più alta.
Personalmente preferisco scrivere direttamente il mio massimo. Se i concorrenti abbandonano l'asta, pagherò $100 in più rispetto all'ultima offerta, e non necessariamente il massimo che ho impostato, ma registro l'importo in anticipo, e in questo modo la mia offerta viene aggiornata automaticamente.
Ma alcune persone lo fanno manualmente. Aspetta che passi quasi un minuto e poi raccogli cento dollari.
E di nuovo..
E di nuovo…
Faccio offerte da dieci anni e non ho ancora capito questa strategia.
Forse stanno pensando a concorrenti estenuanti come questo 🙂
In ogni caso faccio tutte le prove prima di avvicinarmi alla gara, e ho un numero che non supero.
Varia da gara a gara, perché a volte è necessario rinnovare per $ 5,000 e talvolta è necessario rinnovare per $ 20,000.
Uso un calcolatore speciale che ho sviluppato personalmente e mi dà l'importo massimo per l'offerta quando determino qual è la percentuale del mio profitto desiderato.
In media, il costo di acquisto + il costo di ristrutturazione dovrebbe essere pari al 70% del valore di mercato dell'immobile ARV.
Se le offerte nella gara vanno oltre, mi ritiro dalla gara.
Non innamorarti dell'affare!
Per quanto mi riguarda esiste solo Excel, e non bisogna superare il numero scritto in Excel.
Suggerimenti teneri
Effettuare un'ispezione completa della proprietà, sia dal punto di vista fisico (stima del prezzo di ristrutturazione il più accurato possibile), sia dal punto di vista legale (ricerca del titolo).
Screening della proprietà - non partecipare alla gara quando:
1. La fattibilità dell'affare non è buona, i numeri non funzionano nemmeno prima dell'operazione. Cioè, l'importo del debito è vicino o superiore al valore della proprietà.
2. La proprietà è occupata. Cioè, i proprietari della proprietà vivono in casa. In una situazione del genere, il proprietario può distruggere la proprietà quando la sfratta (se gli inquilini vivono nella proprietà va bene).
Dove puoi cadere in curva?
- Se il preventivo di ristrutturazione non è corretto.
- Se non è stato eseguito un controllo del titolo corretto e ci sono obblighi di cui non sei a conoscenza.
- Principalmente è necessario assicurarsi che non vi sia una seconda ipoteca sulla proprietà e/o che l'HOA non sia la parte esecutore.
- Tale caso si chiama CC Case, che significa un pignoramento per un debito secondario (Lien), e la vendita di questo pignoramento, non cancella la proprietà dall'ipoteca, quindi il debito andrà a chi ha vinto la gara!
Quindi, quando sai a cosa fare attenzione, le proprietà pignorate sono un campo molto redditizio.
Non sempre vinceremo la gara, ma non c'è limite al numero di gare a cui si può accedere.
Quando ti avvicini a un numero sufficiente di offerte, finisci per ottenere grandi proprietà a prezzi minimi.
Anche quando aggiungi i costi di ristrutturazione e i costi di chiusura, ti rimane un enorme profitto.
La mia media di lanci di proprietà pignorate è del 25% di rendimento.
E ho avuto transazioni con un rendimento del 40% e transazioni con un rendimento del 45%.
Non conosco nessuno strumento di investimento che dia tali rendimenti.
Allora perché non lo fanno tutti?
Ne parleremo nel prossimo post.
