בתים פרטיים VS מתחמי מגורים

ההבדל בין השקעה בבתים פרטיים למתחמי מגורים –

שואלים אותנו רבות מה ההבדלים בין ההשקעות השונות, מה היתרונות והחסרונות של כל סוג השקעה (אתייחס להחזקה של הנכס ולא לפליפ), אפרט קצת יותר לעומק.
אתחיל ואומר שאין סוג השקעה אחד יותר טוב מהשני, ההבדל נעוץ בהתאמה שלכם לכל אחד מהסוגים ובאסטרטגיה של ההשקעה שבחרתם.

השקעה בבית פרטי – Single Family

מדובר ברכישת נכס לטובת החזקתו לטווח ארוך, לרוב הנכס ידרוש שיפוץ ברכישתו מאחר וכך ניתן לייצר רווחיות כבר בהתחלה, לאחר מכן הנכס יושכר עד שיימכר.

היתרון? החלום האמריקאי לבית פרטי למגורים, החזקה בבעלות ישירה (או תחת LLC), מאפשר קבלת החלטות ושליטה בכל רגע נתון (אוסיף שיש תלות במצב השוק), יכולת לשנות ייעוד של הנכס בקלות רבה יותר למשל מהשכרה לטווח ארוך להשכרות לטווח קצר תחת שליטה שלכם.

החיסרון? אקטיביות בניהול ההשקעה, אפס או אחד – הכוונה היא שאחד – יש שכירות, אפס – אין שכירות – נמצאים בדיכוטומיה של יש או אין הכנסה וזה מייצר חוסר וודאות, אחד הדברים ששמנו לב אליו הוא שרוב האנשים שהם לא יזמים או ללא ידע מספק, מתקשים להכיל תנודות ושינויים בנכס למשל פינוי דייר (“באיזו זכות הדייר מפסיק לשלם?”) או החלפת מזגן או גג ועד לתשלומים של מיסי עירייה וארנונה (זה לא על הדייר?!) ויעדיפו לראות הכנסות מאשר את הבעלות – כלומר יעדיפו פאסיביות.

נקודה נוספת קשורה להיותנו ישראלים טובים, אנחנו רוצים להשקיע כמו שפחות ולקבל כמה שיותר, אני לא כותבת את זה בציניות, אלה זו אמת לאמיתה וזה בסדר גמור, חלק מהאופי שלנו וזה בא כיתרון ברוב המקרים, הווה אומר שהשגת תשואות גבוהות יותר ממקמות אותנו באיזור עם הכנסה נמוכה (או פליפים עם רמת סיכון גבוהה יותר) לעומת השקעה באיזור יציב שידרוש השקעה גדולה יותר (כספית) לצד רווח תזרימי נמוך יותר אך עם רווח פוטנציאלי גבוה במכירת הנכס.

לרובנו, אין את הזמן לחכות ויעדיפו לראות תזרים גדול יותר, מהר יותר – אולם, השקעה באיזור עם הכנסה נמוכה לרוב ייצר אקטיביות, צורך בקבלת החלטות, תנודתיות גדולה יותר בדיירים…
הנתון החשוב לזכור פה הוא עלות החלפת דייר – גם עלות הפינוי, שיפוץ, זמן איתור הדייר שעד שייכנס ולא נראה תזרים אלא הוצאות – על מנת להשקיע באיזורים נמוכים-בינוניים אתם תידרשו לתקציב השקעה די גדול על מנת לוודא שגם אם נכס או שניים מייצרים הוצאות – האחרים מחפים על אלו ומניבים תשואות יפות.

השקעה במתחם מולטי פמילי – MultiFamily

אתייחס פה למולטי פמילי של מבנה קיים, בהגדרתו זהו מתחם מרובה דיירים – מעל 5 יחידות מגורים.
המטרה ברכישה היא לקנות מתחם, להשביח אותו, לטייב את הדיירים מבחינת איכות הדיירים והשכירות שהם משלמים ואז להחליט למכור או להמשיך להחזיק.

היתרון? פיזור גדול יותר, מיקומים יותר יציבים, כשרוכשים מתחם עם דיירים קיימים יש תזרים מרגע הרכישה, יש בנק מלווה שבוחן את ההשקעה, חלוקת ההוצאות של תיקונים ותחזוקה לפי אחוז הבעלות, חברת ניהול מקומית שיש להם משרד בנכס עם נציג שמאייש אותו בשוטף כולל איש תחזוקה – מכאן שהטיפול בתקלות מהיר יותר והדיירים מרוצים, לרוב (אך לא מחייב) יהיו שירותים משותפים כמו חדר כביסה, חדר דיירים, בריכה, חניה צמודה וכו’
החיסרון? אתם לא לבד, הבנק איתכם, לרוב יהיה יזם מקומי, אם משהו מסתבך – זה בגדול, שותפים איתכם בגיוס ההון, אין יכולת קבלת החלטות עצמאית כמו מתי למכור את המתחם (לרוב המשקיעים יהיו פאסיביים).

אין השקעה שהיא טובה יותר או פחות, אחת ההבנות שלנו, מניסיון ליווי של מאות משקיעים היא
שרוב המשקיעים הישראלים מחפשים לייצר תזרים ולא בהכרח להיות אקטיבים ולקבל החלטות כי הם פשוט לא מבינים מספיק בתחום ולכן יעדיפו יותר שקט ופחות סיכון.
במידה ויש לכם תקציב גדול מאוד להשקעות אז כניסה גם לאיזורים נמוכים יכולה להיות אופציה מאחר וגם אם אחד הנכסים ידרוש תחזוקה האחרים יפצו עליו, מצד שני היכולת לייצר רווח פוטנציאלי קטנה מאחר והרווח הצפוי מהמכירה נמוך יותר לעומת החזקה במתחם מגורים באיזור יציב יותר.

השקעה במולטי אולי מקטינה שליטה אבל מגדילה את ההשקעות בהרבה פרמטרים, ראשית בנקים יעדיפו לממן פרוייקט גדול יותר מאחר וזה יותר ריווחי לבנק.
השיפוצים ייעשו על ידי חברות גדולות ויציבות ולא קבלן/איש שיפוצים קטנים יותר (אגב, פר יחידה זה יוצא זול יותר מול החברות הגדולות).
יש יזם עם אינטרס להשקעה (לוודא שהיזם המקומי נכנס בלפחות 10%)
הרוכשים לא יהיו משקיעים או אנשים פרטיים שתלויים במשכנתא לרכישה – אלא קרנות, בנקים או יזמים פרטיים גדולים ששינוי במשכנתא יכול פחות להשפיע עליהם (בתנאי שוק יציבים).

שוב, כל השקעה היא טובה כל עוד מתחברת לאסטרטגיה שלכם לצד האמונות ביכולות שלכם, אנחנו מאמינים בתהליכים של גדילה!

אשמח לשמוע תובנות נוספות שיש לכם וייתכן ולא רשמתי בפוסט 🙂

Nir Leibel

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2GsHBcP

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון